Бисер 

Можно ли сдавать аренду арендуемое помещение. Нюансы сдачи в аренду нежилого помещения. Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

Как отразить в бухучете имущество, которое приобрели для перепродажи, но потом решили использовать в составе основных средств. Если будете использовать здание в собственной деятельности, то его нужно перевести в состав основных средств.

Вопрос: Дело в том, что мы сдаем товар в аренду только на месяц. А потом принимаем обратно. Длительная аренда вообще не предусмотрена. Арендатору этот измерительный прибор нужен разово и месяца пользования им хватает. Он выполнил какие-то измерения и вернул, т.к больше его использовать не планирует. Может можно не перемещать на основные средства или материалы.Какие налоговые последствия будут, если мы этого не сделаем?

Ответ: На счете 41 «Товары» учитывается имущество, которое предназначено только для перепродажи. Если же имущество организация использует по иному назначению для собственных нужд (например, сдает в аренду), то такое имущество должно быть учтено либо как основное средство, либо как материал.

С точки зрения ПБУ не предусмотрено порядка аналитического учета по сдаче в аренду товаров. То есть, отражение в бухучете сдачи в аренду именно товаров (без их перевода в состав ОС или МПЗ) будет нарушением ПБУ.

Что касаемо налогового учета, то в данной конкретной ситуации каких-либо нарушений в виде занижения налоговой базы (недоплаты налогов) не будет.

По налогу на прибыль стоимость товара Вы учтете в составе налоговых расходов только при его продаже, то есть завышения расходной налоговой части не будет.

По налогу на имущество если в аренду сдается оборудование (движимое имущество), то вне зависимости от того, будет ли оно учтено на счете 01, 10 или на счете 41, налогом на имущество такой объект собственности облагаться не будет.

Обоснование

Как отразить в бухучете имущество, которое приобрели для перепродажи, но потом решили использовать в составе основных средств

Приобретение имущества для перепродажи отразите проводкой:

Дебет 41 Кредит 60 (76)
- оприходовано имущество, приобретенное для перепродажи.

Нередко товары, приобретенные для перепродажи, организация впоследствии использует для собственных нужд. Если бывший товар вы планируете включить в состав основных средств, то сначала сформируйте его стоимость на счете 08 . При этом сделайте такую запись:

Дебет счета 08 Кредит счета 41
- стоимость имущества, приобретенного для перепродажи, учтена в составе вложений во внеоборотные активы.

Отметим, хотя такая проводка и не предусмотрена Инструкцией к плану счетов , она верна. Ведь Инструкция не регулирует бухучет и не имеет преимуществ перед ПБУ (абз. , преамбулы к Инструкции к плану счетов , письмо Минфина России от 15 марта 2001 № 16-00-13/05).

Сторнировать или исправлять эту запись не нужно. То, что имущество изначально учли на счете 41 , - не ошибка. На тот момент предполагалось использовать его как товар (п. 2 ПБУ 5/01).

Порядок формирования первоначальной стоимости основного средства и ее оценки прописан в ПБУ 6/01 . Поэтому стоимость товара, который решили использовать как основное средство, включите сначала в состав вложений во внеоборотные активы. Это следует из пунктов 7-12 ПБУ 6/01 и абзаца 8 пункта 2 ПБУ 22/2010.

Как только объект будет отвечать определенным критериям , включите его в состав основных средств в общем порядке .

Нужно ли переводить здание на счет 01 «Основные средства» со счета 41 «Товары», если куплено оно для перепродажи, но сделка сорвалась

Ответ на этот вопрос зависит от того, как будете использовать здание в дальнейшем.

Если планируете продать здание (даже в неопределенном будущем), то следует оставить его на счете 41 «Товары». Это связано с тем, что на этом счете отражают любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и недвижимость. Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям основных средств. Такое имущество не амортизируют и с него не платят налог. Все это следует из пунктов и ПБУ 6/01,

В том случае, если физическое лицо зарегистрировано как ИП, вопрос не возникает вообще: всем понятно, что предприниматели могут арендовать помещения под офисы, магазины, склады или цеха – и могут, если есть такая возможность, сдавать такую недвижимость в аренду. Но обязательна ли регистрация в ЕГРИП для того, чтобы заключать такие договора?

В действительности – нет. Ст. 608 ГК РФ гласит, что сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо уполномоченное им лицо, либо тот, кому в силу закона предоставлено право действовать от имени собственника. Ни о каких дополнительных ограничениях (например, о необходимости иметь статус ИП и пройти регистрации в ЕГРИП) закон больше не упоминает и никаких барьеров не устанавливает.

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Самого по себе факта сдачи в аренду недвижимости любого типа для того, чтобы говорить о предпринимательстве, недостаточно. Пленум ВС РФ в 2004 году постановлением №23 , касающимся незаконного предпринимательства, разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но лично ему она в данное время не нужна – оно вправе использовать его, в том числе и для сдачи в аренду (п. 2 постановления). Аналогичная позиция высказана и в п. 13 постановления Пленума ВС РФ №18 от 2006 года .

Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.

Можно ли физлицу быть арендодателем?

Для организации

Прямого запрета на это нет. Согласно ст.130 и ст.213 ГК РФ , гражданин вправе иметь в собственности любое имущество, на которое законом не установлены ограничения – и распоряжаться своей собственностью так, как сочтёт нужным.

Соответственно и запрета на сдачу в аренду недвижимости от физлица юрлицу с точки зрения действующего законодательства нет – и в обозримом времени не ожидается.

Для другого физлица

На вопрос, можно ли сдать в аренду нежилое помещение физлицу, ответ с позиции закона положительный. Нормы ГК, касающиеся договора аренды, никак не ограничивают субъектный состав участников правоотношения. Соответственно, нет никаких ограничений и на договоры, по которым один гражданин, не являющийся ИП, сдаёт в аренду недвижимость второму лицу, тоже не имеющему предпринимательского статуса, любой объект недвижимости – в том числе и нежилой.

Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится. Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.

Есть ли ограничения?

Единственное ограничение для аренды, установленное законом – это необходимость платить налоги. НДФЛ никто не отменял – и потому если физлицо сдает в аренду нежилое помещение, необходимо будет заплатить:

  • 13% — если он не ИП;
  • 6% – если ИП на «упрощёнке».

Однако ЕГРН, где фиксируются права на недвижимость, не знает разделения граждан на ИП и не ИП – в нём различие установлено лишь на уровне «физические лица – организации». Потому сам по себе договор может заключаться без ограничений.

Можно ли заключить договор в качестве арендатора?

Что касается вопроса, может ли физическое лицо снять в аренду нежилое помещение, то здесь тоже нет ограничений. Более того, часть недвижимого имущества, не относящегося к жилью, может быть использована и для личных целей. К примеру, никаких запретов гражданину арендовать гараж для размещения своей личной машины, которая не используется для коммерческой деятельности, закон не содержит.

Другое дело, что аренда явно коммерческой недвижимости может вызвать вопросы со стороны контролирующих органов – и даже спровоцировать проверку. Но сам по себе закон запрета на такие действия не содержит.

Заключение

Таким образом, имея в своей собственности нежилую недвижимость, гражданин вправе сдавать её, не регистрируясь в качестве ИП в ЕГРИП. В том случае, если сделка была разовой и не имеет признаков систематичности, никаких препятствий закон не устанавливает.

Вопросы могут возникнуть лишь в тех случаях, когда объект носит явные признаки коммерческого предназначения – но даже в этой ситуации прямого законодательного запрета нет.

Гражданское законодательство

Ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Статьей 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Статьей 422 ГК РФ определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Требования, предъявляемые к договору аренды, предусмотрены гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ перечисляет объекты договора аренды, общим признаком которых выступает способность не терять своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В данном перечне упомянуты здания и сооружения. О возможности передачи в аренду помещений или их частей в ГК РФ прямо ничего не сказано.

Однако следует иметь в виду следующее.

Президиум ВАС РФ, обращая внимание, что ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, указал, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться нормы ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01 июня 2000 г. N 53).

Относительно части помещения (части комнаты) можно отметить следующее.

Часть помещения, во-первых, в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, т.е. является непотребляемой вещью; во-вторых, обладает определенными физическими характеристиками, позволяющими рассматривать ее в качестве недвижимой вещи (т.е. вещи, перемещение которой без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ)) и индивидуализировать ее по отношению к иной недвижимости (например, обозначением на экспликации к поэтажному плану); в-третьих, даже часть помещения может представлять экономический интерес, что говорит о возможности участия в гражданском обороте наряду с другими вещами также и части помещения, как самостоятельного объекта права.

Учитывая вышеизложенное, следует сделать вывод, что гражданское законодательство допускает заключение договора аренды части помещения.

Возможность передачи в аренду части помещения подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, постановления ФАС СКО от 11 мая 2006 г. N Ф08-1831/06, ФАС МО от 27 сентября 2007 г. N КГ-А40/9763-07, ФАС МО от 26 июля 2007 г. N КГ-А40/6697-07, ФАС ЦО от 10 ноября 2005 г. N А14-14311-2004/549/32).

Необходимо учитывать, что имущество может быть предметом договора аренды, только если оно индивидуализировано. Если имущество в договоре не обозначено таким образом, который позволяет определенно установить это имущество, то договор аренды является незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 25 октября 2007 г. N А56-40396/2006, ФАС Западно-Сибирского округа от 04 октября 2006 г. N Ф04-6380/2006(26943-А46-38), ФАС Западно-Сибирского округа от 19 июня 2006 г. N Ф04-2869/2006(22599-А46-38)).

Таким образом, часть помещения может быть объектом договора аренды, если она индивидуализирована в договоре таким способом, который позволяет на основании имеющихся в договоре и приложениях к нему данных однозначно определить передаваемое в аренду имущество (указание в договоре соответствующих характеристик части помещения, прилагаемые к договору планы и т.п.). Обращаем внимание, что договор аренды части помещения, как и договоры аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Многие люди обладают разными нежилыми объектами недвижимости, которые не используются для каких-либо целей. Оптимальной возможностью считается их сдача в аренду, так как при таких условиях обеспечивается постоянный и высокий доход. Для этого арендодатель может выступать в качестве физлица, ИП или владельца бизнеса. Процедура сдачи в аренду нежилого помещения должна выполняться грамотно, для чего с арендаторами составляются официальные контракты. Учитывается необходимость уплаты налогов с полученных доходов.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

  • физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
  • ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
  • компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

  • создание офиса;
  • организация склада;
  • формирование производственного предприятия;
  • создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

  • граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
  • если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
  • сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
  • чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

  • паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;
  • свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
  • технический паспорт;
  • иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.

Уплачиваются ли налоги физлицами?

Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.

Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.

Для этого требуется ежегодно сдавать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, где указываются все доходы гражданина от сдачи объекта в аренду. Дополнительно в этом документе приводится правильный размер НДФЛ. Поэтому с полученных сумм придется уплачивать 13 %. За счет такой высокой налоговой нагрузки граждане часто предпочитают оформлять ИП или открывать компанию, чтобы значительно снизить размер сбора, так как при использовании упрощенных режимов размер налога может уменьшаться до 6 % от всех доходов.

Нюансы для ИП

Многие граждане, являющиеся владельцами недвижимых объектов, которые они предпочитают сдавать в аренду, специально открывают для этих целей ИП. В этом случае они могут пользоваться упрощенными режимами при расчете размера налога. Сдача в аренду нежилого помещения ИП происходит при учете нюансов:

  • обязательно фиксируется заключение контракта с арендаторами официальным соглашением, в котором прописывается срок действия договора, особенности недвижимости, стоимость аренды и другие важные особенности;
  • если срок действия соглашения превышает год, то контракт регистрируется в Росреестре;
  • за полученные доходы непременно уплачиваются налоги ИП, для чего предприниматель может выбрать патентную систему, УСН или ЕНВД;
  • непосредственная передача средств должна фиксироваться, для чего составляются расписки, но наиболее часто осуществляется перевод денег на расчетный счет, поэтому доказать получение денег можно с помощью банковских выписок.

За счет использования упрощенных налоговых систем удается гражданам избежать уплаты значительного налога. Наиболее часто при сдаче в аренду нежилого помещения ИП выбирают ЕНВД, так как при использовании этого налога уплачивается ежеквартально одинаковая сумма. Налог в этом случае зависит от размера помещения, поэтому на него не влияет стоимость аренды.

Обязательно должна официально осуществляться сдача в аренду нежилых помещений ИП. Налогообложение зависит от выбранного режима, но при этом важно не только грамотно рассчитывать и своевременно уплачивать налоги, но и составлять декларации, необходимые для работников ФНС.

Какие требуются документы от ИП?

Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:

  • свидетельство о регистрации и постановке на учет;
  • паспорт гражданина;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • технические бумаги на объект.

Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.

Специфика сдачи помещений компаниями

Нередко разные нежилые объекты принадлежат не частным лицам, а предприятиям. Фирмы нередко принимают решение о сдаче в аренду нежилого помещения. Процедура в этом случае обладает следующими особенностями:

  • компания может не являться собственником объекта, так как может выступать в качестве посредника;
  • с арендаторами составляется гражданский договор, к которому прикладывается разная документация от фирмы;
  • организация с полученного дохода должна уплачивать налог, рассчитывающийся на основании применяемого налогового режима, причем компании могут совмещать сразу несколько систем, чтобы экономить средства на сборах.

Если предприятие не является непосредственным владельцем объекта, то оно может сдавать его в субаренду. При таких условиях требуется получить разрешение на эту деятельность от собственника.

Какие документы требуются от фирмы?

Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:

  • справка из ЕГРЮЛ;
  • учредительная документация предприятия;
  • правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
  • если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
  • учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.

Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.

Сдача объектов в аренду муниципалитетом

Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.

При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:

  • для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
  • заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
  • торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
  • для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
  • только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
  • уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
  • стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
  • если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.

Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

  • указывается место и дата его составления;
  • прописываются стороны, участвующие в сделке;
  • если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
  • если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
  • прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
  • перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
  • указывается срок и стоимость аренды;
  • допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
  • приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
  • указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
  • приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
  • перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
  • вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

  • состояние напольных и настенных покрытий;
  • наличие сантехнических приборов;
  • места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

  • УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
  • Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
  • ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
  • ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Заключение

Сдача разных нежилых помещений в аренду считается выгодным процессом. Он может осуществляться частными лицами, ИП или компаниями. Фирмы могут вовсе не являться собственниками объектов, поэтому выступают только посредниками.

Процедура предоставления недвижимости в аренду предполагает грамотное оформление сделки, для чего между участниками непременно составляется официальный договор, регистрируемый в Росреестре.

Физические лица в России могут быть собственниками не только жилых помещений, но также и нежилых – тех, которые не состоят на учете в жилом фонде населенного пункта или города (п.1 ст.213 ГК РФ). Поэтому собственники такого типа недвижимости могут распоряжаться ею по своему усмотрению – в том числе и сдавать в аренду (п.1 ст.541 ГК РФ).

Сделки по аренде нежилых помещений, в которых участниками являются гражданские лица, заключаются по определенным правилам, во многом похожим на сделки с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.

Есть общие правила, подчиняясь которым, можно эффективно и быстро сдать в аренду недвижимость, которая не состоит в жилом фонде.

Кроме этого существуют свои особенности при сдаче в наем нежилой недвижимости в безвозмездной форме, либо наоборот, физическому лицу и прочее.

Рассмотрим для примера несколько вариантов ситуаций, при которых возможна передача в аренду нежилого помещения по своим условиям.

На основании п.1 ст.209 ГК РФ, а также других правовых нормативов, собственник, являясь физическим лицом, может сдавать недвижимость, не состоящую в жилом фонде.

И для этого ему не нужно становиться индивидуальным предпринимателем (далее – ИП), чтобы законно получать доход от сдачи в аренду помещения, либо нежилого здания, сооружения.

Если собственник недвижимости не использует регулярный наемных труд работников, тогда закон разрешает не становится ИП (п.1-4 ст.19 ГК РФ).

При этом все договора, которые заключаются физическими лицами при подобных арендных сделках будут юридически рассматриваться как договора ГПХ – гражданского-правового характера.

А это значит, что арендная плата может быть совершенно спокойно быть установлена в порядке договорного заключения соглашения по аренде.

Нужно еще несколько слов сказать о том случае, когда физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу.

Здесь важно учесть следующие моменты текста договора, которые отразятся на бухгалтерии предприятия-нанимателя:

  1. Обязательно должно быть указано об объекте – точный адрес, местонахождение, номер кадастрового учета, сведения эксплуатационно-технические (например, площадь, этажность, благоустроенность для работы и прочее).
  2. Никакого НДС платить юр. лицу не требуется потому, что договор заключается не с другим предприятием, а с гражданином (гражданкой).
  3. В стоимость аренды могут входить платежи по коммунальным услугам. Это удобно для правильного учета расходов по предприятию.
  4. Указать в договоре форму расчета следует обязательно – безналичный, либо с выплатой денежных средств в наличном варианте.
  5. Юр. лицо, выплачивающее физ. лицу плату за временное пользование его имуществом, является тоже фигурантом-плательщиком налога по НДФЛ (п.1 ст.226 НК РФ). Поэтому предприятие может самостоятельно перечислить 13% в налоговую организацию по данной сделке.

Благодаря современной системе платежей, юридические лица могут рассчитываться с физическими лицами по безналичной форме расчетов.

Просто указывать в договоре нужно банковские реквизиты счетов, пластиковой карты физического лица, куда арендатор будет перечислять плату за пользование недвижимым имуществом гражданина-арендодателя.

Обратите внимание! Если юридическое лицо заключило арендное соглашение по нежилому помещению, находящему в собственности у физического лица, и если последний станет посреди срока действия такого договора ИП, то тогда юр. лицу платить 13% налога от сделки не потребуется. Там система налогообложения будет совершаться по иной схеме.

Можно ли сдавать физ. лицу

Юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель, являющийся собственником нежилого помещения, имеет полное право сдавать его в аренду физическому лицу. Запретов в законодательстве на этот счет нет. В данном случае, лучше всего ориентироваться на ст. 606-670 ГК РФ.

В договоре аренды обязательно нужно будет указывать:

  • код ОКВЭД юр. лица (70.20.2);
  • срок действия соглашения;
  • персональные сведения физ. лица;
  • полные характеристики помещения;
  • кадастровый номер объекта;
  • сумма арендной платы;
  • порядок оплаты арендатором (физ. лицом) платы за использование помещения арендодателю (юр. лицу);
  • указать детали и особые моменты арендования (правила, распорядок эксплуатации, возможность проведения ремонта и прочее).

В принципе, все то же самое происходит и при оформлении сделки с ИП и физическим лицом. Только вместо устава и свидетельства из ЕГРЮЛ, индивидуальный бизнесмен, нотариусу для совершения сделки подает свидетельство ЕГРИП.

Можно ли безвозмездно

В российском законодательстве нет никакого принуждения собственником нежилых помещений к тому, чтобы они сдавали свою собственность в аренду непременно за плату. Это право собственника, а не его обязанность перед законом.

Поэтому безвозмездная сделка также возможная, как и платная, несмотря на п.1 ст.540 ГК РФ, где речь идет о том, что арендатор обязуется оплачивать услугу аренду собственнику имущества.

Образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами вы можете посмотреть в этой статье.

С риэлторами можно сдавать свое имущество в аренду намного быстрее и эффективнее. Они находят покупателя арендных услуг быстрее, чем это модно было осуществить своими силами.

Документы

Вся процедура оформления сдачи в аренду нежилого помещения проходит только через заключение специального договора с нотариальным его удостоверением. Поэтому на сделку к нотариусу следует записаться заранее, если уже покупатель услуг нашелся.

Когда арендодатель собирается готовить самостоятельно пакет бумаг для совершения сделки, тогда ему нужны будут следующие документы:

  • гражданский паспорт, если он является физическим лицом;
  • свидетельство о регистрации юридического лица, если это предприятие;
  • правоустанавливающая документация на нежилой недвижимый объект – справка из ЕГРН, договор купли-продажи, иное;
  • техническая документация по недвижимому объекту;
  • доверенность, если в сделке есть представители сторон-участников;
  • согласие от супруга, если арендодатель – физ. лицо, и недвижимость находится в совместной собственности, нажитой в браке;
  • разрешение из банка, если недвижимость находится в залоговом отчуждении по ипотечному или иному соглашению.

Кроме вышеобозначенных бумаг, принадлежащих юридическим лицам, есть для них требования сдавать также и ряд других документов. Это бухгалтерская отчетность, учредительная документация, доверенность на представителя и прочее.

В случае, когда ТСЖ сдает в аренду нежилое помещение, тоже речь идет как раз о юридическом лице.

Такие товарищества основаны на своей учредительной документации, оформленной не без участия жильцом дома (домов). Такие общества имеют право распоряжаться нежилыми площадями, принадлежащими Товариществу.

Регистрировать заключенный арендный договор в Регпалате (Росреестре, ЕГРН – Едином Государственном Реестре по Недвижимости) не нужно, если:

  • срок соглашения установлен меньший, чем 12 месяцев;
  • срока в договоре вообще не обозначено.

В обратном случае, когда период действия соглашения установлен более на 12 месяцев, тогда регистрация в ЕГРН такого договора обязательна.

Самостоятельно

Перед оформление сделки по аренде нежилой недвижимости следует сначала разобраться, для чего она будет применяться арендатором (нанимателем), с какой целью будет использоваться.

Возможные варианты целевого назначения при аренде нежилых помещений:

  • под склад;
  • в качестве производственного цеха;
  • использования помещения как офис;
  • торговая площадь (точка);
  • для оказания услуг (торговля услугами);
  • как гараж;
  • для содержания животных, птиц, выращивания растений;
  • для личного пользования (например, в качестве кладовой для хранения разных вещей, инструментов, оборудования) и другое.

Кроме целевого назначения, обращают внимание на площадь, размеры и планировку нежилого помещения. На формирование стоимости арендной платы существенно влияет квадратура площадей, сдающихся в наем арендатору.

Место расположения объекта влияет на удобство производственных решений, планов, графиков и прочего. Поэтому искать будущего нанимателя следует согласно тому, какого типа и назначения является объект недвижимости.

В целом порядок самостоятельной сдачи в аренду нежилого помещения или здания, сооружения заключается в следующем алгоритме действий:

  1. Подготовка и приведение в порядок документов собственника и бумаг на саму недвижимость.
  2. Предварительный расчет стоимости аренды.
  3. Создание рекламной акции.
  4. Подача объявлений в интернете или самостоятельная расклейка на досках объявлений по городу.
  5. Прием звонков от потенциальных арендаторов.
  6. Назначение встреч и устный договор о сделке.
  7. Назначение встречи у нотариуса.
  8. Заключение сделки.
  9. Регистрация договора в Регпалате (если это предусматривается законом в конкретно отдельном случае).
  10. Выдача ключей от нежилого помещения арендатору и сопутствующей документации (например, акта приема-передачи имущества, находящего в помещении).

Для расчета стоимости аренды можно пригласить специального экспертного оценщика, который сможет все посчитать с учетом современных рыночных условий и даже с учетом прогнозов на год вперед.

Такие услуги, конечно же, не бесплатные, поэтому решиться на них может не каждый собственник недвижимости. Зато такая оценка позволяет владельцу недвижимости иметь на руках отчеты проведения расчетов эксперта.

С такой бумагой собственнику легче будет торговаться с будущими нанимателями при выставлении цены за арендные услуги.

Какова бы ни была сдача в аренду нежилого помещения – через риэлтора или индивидуально, всегда следует сначала проконсультироваться у юриста, или нотариуса о полном пакете бумаг для совершения сделки.

Такие консультации обычно бесплатны, их можно получить, либо по телефону, либо на сайте юридических услуг. Следует обращаться внимание на цели использования помещения, тогда легче будет отыскать арендатора.

Про оформление договора аренды нежилого помещения на срок более года читайте здесь.

Регистрация договора аренды нежилого помещения рассматривается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie/

Не знаете как сдать в аренду коммерческую недвижимость? Всё о том, как сделать это самостоятельно и быстро

Офисы, склады, производственные и свободного назначения помещения – все эти виды объектов пользуются спросом у предпринимателей, имеющих свое дело или только начинающих бизнес.

Чтобы коммерческие помещения не простаивали просто так, их владельцы часто решают сдавать в аренду. Как быстро найти клиента, заключить с ним сделку, а также всё о сроках аренды нежилого помещения в нашей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и!

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Сдача в аренду коммерческого объекта – дело несложное, а главное, прибыльное. При правильном подходе и знании основных этапов процесса заключить сделку не составит особого труда.

Самое главное – определиться с ценой, найти клиента и грамотно оформить договор.

Рассмотрим все этапы сделки.

Определение стоимости

При самостоятельном ведении сделки определение стоимости аренды часто бывает не объективным.

Каждому собственнику хочется получить наибольшую выгоду.

Но слишком высокая цена может отпугнуть потенциальных арендаторов, а слишком низкая вызвать сомнения. Обычно за оценкой стоимости собственники обращаются к специалистам – риэлтору или оценщику.

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? Обойтись можно и без помощи профессионалов. Чтобы самостоятельно определить цену, необходимо изучить похожие предложения конкурентов. Это даст возможность понять общую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и правильно оценить свое помещение.

ВАЖНО: Арендатор снимает коммерческий объект с целью получения дохода, поэтому при оценке стоимости важно учесть примерную возможную прибыль, которую он может получить.

На цену влияют такие факторы, как:

  • площадь;
  • планировка;
  • состояние ремонта;
  • наличие мебели, интернета и прочего оснащения;
  • расположение;
  • наличие парковки;
  • доступность для клиентов бизнеса;
  • проходимость.

После учета этих пунктов и мониторинга предложений конкурентов, можно объективно дать оценку своему объекту.

Поиск клиента

Сдача коммерческой недвижимости в аренду от собственника предполагает поиск потенциальных арендаторов.

Прежде, чем это делать необходимо составить коммерческое предложение или объявление.

В нем нужно подробно указать все характеристики недвижимости: площадь, этаж, локация, инфраструктура, техническое состояние и оснащение. Акцентировать внимание в объявлении лучше на достоинствах.

При этом важно указать и недостатки помещения, чтобы при просмотре не поставить себя в неловкое положение и не спугнуть клиента.

Рассмотрим подробнее способы поиска потенциальных арендаторов.

  1. Поиск по знакомым. Самый простой способ найти заинтересованного в вашем предложении человека – спросить знакомых и родственников. Зачастую владельцы недвижимости вращаются в бизнес-кругах, а значит, это упрощает задачу быстро сдать свой объект.
  2. Размещение объявления на специализированных интернет-ресурсах , например, Avito. Плюс этого способа в том, что ваше предложение увидят сотни, а то и тысячи заинтересованных лиц. Чтобы как можно скорее найти арендатора, потребуется написать хорошее подробное объявление, расписав в нем все плюсы и минусы помещения.

    Объявление должно обязательно сопровождаться несколькими фотографиями.

    Так потенциальному клиенту будет легче принять решение, стоит ли его рассматривать или нет.

  3. Рассылка предложение по электронной почте. Бары, рестораны, магазины, салоны и прочие организации и заведения нередко ищут помещения для переезда или открытия еще одной точки. Узнать электронную почту владельцев бизнесов, которые могут заинтересоваться, можно на официальных сайтах их компаний.

Презентация и подписание документа

Правильная презентация своего владения – залог быстрого заключения сделки.

Во время показа помещения старайтесь рассказать больше информации о нем, акцентируя внимание на плюсах и возможной прибыли, которую будет приносить объект клиенту.

Заключение договора – последний, но самый важный и ответственный шаг в сделке. Правильно составленный и оформленный документ защитит собственника от недобросовестного съемщика. Что должно быть в нем указано:

  • личные данные съемщика и владельца;
  • адрес, площадь и технические характеристики;
  • регистрационные данные;
  • срок сдачи;
  • размер оплаты и порядок ее перечисления;

ВАЖНО: По закону владелец не имеет права повышать плату чаще одного раза в год. Поэтому в договоре необходимо указать максимальный размер возможного повышения арендной платы и срок, за который съемщик будет предупрежден об этом.

В документе важно подробно описать права и обязанности сторон и указать характер ответственности за нарушения каждого пункта. Нелишним будет дополнить соглашение описью имущества, имеющейся в помещении. После расторжения договора владелец сможет получить денежную компенсацию, если мебель или техника были испорчены съемщиком.

Самые быстрые способы сдать в аренду нежилое помещение

Как быстро сдать коммерческую недвижимость?

Тем, кто не хочет тратить личное время на поиски клиентов, переговоры и показы, лучше обратиться к риэлтору.

Он проведет оценку объекта, установит правильную рыночную стоимость, сделает привлекательные фотографии, составит грамотное объявление и сам займется презентацией вашей собственности.

Однако даже в работе с агентами есть свои нюансы. Как правило, риэлторы работают за комиссию от суммы сдачи или продажи недвижимости.

Гонорар в виде процента обычно берется с соискателей, а не владельцев.

Однако не каждый соискатель будет готов к сотрудничеству с агентом, которому придется платить деньги.

Поэтому если собственнику нужно срочно найти съемщика, то он может взять уплату комиссии на себя. Такое часто практикуется в случае, если у собственника много объектов или он хочет сдать элитную недвижимость.

Деньги, заплаченные агенту, пойдут не только ему в карман, но и на необходимые расходы – фото, видеопрезентация, реклама и пр.

Еще один быстрый способ сдать нежилое здание или офис – снизить стоимость. При этом необязательно сдавать его за бесценок, достаточно понизить оплату на 10%. Тогда ваше предложение будет конкурентноспособным.

Сроки аренды

Срок действия договора аренды нежилого помещения - важный пункт. Он бывает трех видов.

  1. Долгосрочный – год или более.
  2. Краткосрочный – менее года.
  3. На неопределенный срок.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, ст.610, п. 2., если в договоре не прописан срок, то он считается заключенный на неопределенное время. В этом случае каждая сторона имеет право в любой момент его расторгнуть, предупредив за три месяца о своем решении.

Краткосрочный договор заключается на срок не более года. Как продлить договор аренды нежилого помещения? Продление происходит автоматически на неопределенный срок, если обе стороны все устраивает.

При этом повторное заключение соглашения не требуется. В некоторых случаях владелец может настоять на заключении нового документа, чтобы изменить условия или оплату. Такое возможно только с согласия съемщика.

Долгосрочный договор подлежит регистрации в ФРС. Продление такого договора аренды нежилого помещения происходит так же, как и краткосрочный – автоматически, с теми же условиями, правами и обязанностями сторон, или заключается новый документ с измененными требованиями.

Досрочное расторжение договора найма на определенный срок возможно как со стороны собственника, так и со стороны съемщика.

Такие вопросы решаются в судебном порядке или по обоюдному согласию обеих лиц.

Знание важных нюансов и возможностей при сдаче в аренду коммерческой недвижимости поможет заключить выгодную и безопасную сделку, приносящую регулярный пассивный доход.