Прогноз коммерческой недвижимости на год. Рынок недвижимости, который гуляет сам по себе. Мнение экспертов по недвижимости

Сколько сделок с жильем совершается в Москве, объем предложения новостроек, ставки по ипотеке и другие итоги уходящего года

В 2017 году на рынке московского жилья был установлен ряд рекордов по числу сделок и объему предложения новостроек, ставки по ипотеке также достигли исторического минимума. Пожалуй, главной темой уходящего года стала масштабная программа сноса хрущевок.

В итоговом материале собраны главные цифры уходящего года: от нетипично больших скидок до рекордного числа сделок с новостройками.

47 518 квартир куплено в новостройках

За 11 месяцев 2017 года в Москве 47 518 договоров долевого участия (ДДУ — сделок в новостройках), что уже на 54% больше, чем за весь 2016-й, и в два раза больше, чем в докризисном 2014-м. В ноябре Росреестр зафиксировал самое большое число реализованных квартир за всю историю столичного рынка новостроек — 5597.

Более 1 млн ипотечных кредитов

По итогам 2017 года в России рекордного количества ипотечных кредитов — более 1 млн на сумму 1,9-2 трлн руб. В 2014 году исторический рекорд по объемам выдачи ипотеки составил 1,7 трлн руб. Также ставки по ипотеке достигли исторического минимума и на конец года составляют по новостройкам 9,8%, на вторичном рынке — 10,02%. В Москве в ноябре количество покупок жилья с привлечением ипотечного кредита 6012 — наибольшее за всю историю наблюдений. С начала 2017 года Росреестр зарегистрировал 47 441 сделку с привлечением ипотеки, что на 23% больше, чем за весь прошлый год.

2,85 млн кв. м новостроек

В Старой Москве на первичном рынке реализуется 2,85 млн кв. м жилья. Совокупный объем предложения новостроек в старых границах столицы впервые в истории рынка недвижимости их объем в Московской области (в зоне до 30 км от МКАД), где продается 2,77 млн кв. м. Чуть более двух лет назад (по итогам первого полугодия 2015 года) в Московской области, по данным риелторов, предложение более чем в два раза превышало столичные объемы: 3,82 млн кв. м против 1,26 млн кв. м соответственно.

20-летнего максимума достигла доля квартир в свободной продаже

В Москве впервые за всю историю рынка жилой недвижимости доля квартир в свободной продаже долю альтернативных объектов — 51,1% против 48,9% соответственно. Для сравнения: три года назад соотношение составляло 27,3% и 72,7% соответственно. Рост качественного предложения в новостройках в последние три года спровоцировал отток покупателей со вторичного рынка на первичный. Кроме того, собственники «вторички», планирующие улучшить свои жилищные условия за счет покупки квартиры в новостройке, продают имеющуюся жилплощадь и не нуждаются в альтернативе на вторичном рынке.

88% квартир продано со скидкой

Максимума доля сделок с дисконтом на вторичном рынке Москвы в уходящем году в июне и июле (88%). Средние размеры скидки по этим сделкам составляли около 8-10%. В первую очередь ее размер зависит от того, какой была первоначальная цена реализуемого объекта, и иногда достигает и 20-30%. На первичном рынке в большинстве новостроек в течение года покупателям также предоставлялись различные акции, которые достигли пика к Новому году. В подавляющем большинстве проектов новогодние скидки не превышают 10%, а максимальные достигают отметки в 33%. Меньше 10% новогодние скидки встречаются довольно редко.

₽178 тыс. за 1 кв. м стоит вторичное жилье

Средняя рублевая цена, по которой собственники выставляют квартиры на продажу на вторичном рынке Москвы, на конец 2017 года наименьшей с ноября 2013-го: 178,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Цена продажи, которая фигурирует в реальных сделках, снизилась с января на 8% и вовсе вернулась на уровень 2011 года.

5171 дом снесут в рамках реновации

1 июля президент Владимир Путин закон о массовом сносе многоэтажных домов в Москве. Согласно документу, под реновацию подпадают дома не выше девяти этажей, построенные с 1957 по 1968 год. В окончательный список вошел 5171 дом, где живут свыше 1 млн москвичей. Первые переселения по программе реновации начнутся в феврале 2018 года. По данным столичных властей, в Москве на стадии проектирования и строительства сегодня находится 236 площадок с объемом строительства около 3,5 млн кв. м. Реновация всех пятиэтажек продлится 15 лет и бюджету столицы в 3-3,5 трлн руб.

$3 млрд инвестировано в коммерческую недвижимость

Объем инвестиционных сделок с офисами, торговыми центрами и складами в Московском регионе за последний год вдвое — с $1,5 млрд до $3 млрд. До конца года этот объем может еще немного увеличиться за счет сделок, которые пока не закрыты. Около половины всех сделок заключено с участием иностранных инвесторов. Чаще всего инвесторы вкладывали деньги в покупку объектов ретейла в Москве — доля столичного региона в общем объеме инвестиций составляет сегодня 84%. Всего в текущем году в Москве введено 1,3 млн кв. м коммерческой недвижимости против 4 млн кв. м — пиковых показателей в 2014-м. При этом впервые в 2017 году в Москве введено меньше офисов, торговых центров и складов, чем в других городах России.

₽120 тыс. за 1 кв. м будет стоить жилье к 2020 г.

Цены на жилье в Москве продолжат падение до 2024 года. К 2020-му стоимость квартир в столице снизится на 20-30% от нынешнего уровня, после чего рынок достигнет дна. Ежегодное падение, таким образом, составит около 10%. Такой прогноз руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Цены должны стабилизироваться на уровне 120 тыс. руб. за 1 кв. м. По его прогнозу, новый рост стоимости может начаться ближе к 2024 году или после него.

Основные выводы

1. Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды коммерческой недвижимости напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.

2. Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям., На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним в сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.

3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:

Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах и так за пределами Садового Кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре - гораздо значительнее и, особенно, цены.

За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако, если ставки умеренно выросли (более значительно - в центре), то цены - снизились (более существенно - в пределах Садового кольца).

Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения и цены.

Главный вывод:

Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей.Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России, в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях, рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.

Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке в виду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения/. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким как в связи с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений, в целом, и к затовариванию рынка продаже, в частности.

В 2018 году, году президентских выборов, инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности, можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.

Август 2019: Рост цен на жилье, спровоцированный изменением ситуации на ипотечном рынке осенью 2018 г. и страхами в связи с реформой 214-ФЗ, выдохся к началу лета 2019 г. С июня 2019 г. средняя стоимость метра топчется на месте. Более того, спрос на вторичное жилье в московском регионе резко упал, что может привести к снижению цен в последующие месяцы.

Тем не менее немало продавцов на вторичном рынке по-прежнему надеются реализовать прогнозы о непременном подорожании жилья после 1 июля 2019 г. – завышают стоимость квартир и отказываются от торга. На фоне сокращению покупательской активности такая стратегия может дать эффект, обратный желаемому. Однако по крайней мере до сентября ситуация на рынке, скорее всего, существенно не изменится – и продавцы, и покупатели будут ждать нового делового сезона. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра сайт:

Прогнозы в деталях

Прогнозы рынка недвижимости до 2024 года

Текущая ситуация

Посчитать самостоятельно: калькуляторы онлайн

Авторитетное мнение

Дешевая ипотека не сделает жилье доступным Нужно дать возможность застройщикам снизить цены на жилье Если строить мало, то продавать жилье можно по ценам даже выше, чем они есть сейчас. Но если власти хотят, чтобы в России строили много, по 120 млн кв. м в год, им придется создать условия для снижения стоимости квадратного метра. Потому что по нынешним ценам все построенное не купят, даже если ипотечные ставки сделать вообще нулевыми, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости сайт» Олег Репченко, комментируя аналитическую записку департамента исследований и прогнозирования ЦБ РФ «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства». После 1 июля квартиры могут подешеветь вместо того, чтобы подорожать Рост цен на эмоциях всегда заканчивается откатом назад Масштабная информационная кампания, развернутая после известия о реформе 214-ФЗ, увенчалась успехом. Люди поверили, что после 1 июля 2019 г. цены резко вырастут, и побежали покупать квартиры, «пока не стало еще дороже». И дороже стало – потому что увеличился спрос. Однако после 1 июля вместо дальнейшего роста может начаться снижение стоимости жилья. Потому что подорожало жилье на эмоциях - большая часть новостроек пока ни на какие эскроу не переходят, а вторичного рынка эта история вообще не касается, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости сайт» Олег Репченко. Ипотечный пузырь России не грозит «благодаря» снижению доходов населения Но уровень общей закредитованности населения близок к критическим показателям Для того чтобы на российском рынке сформировалась ипотечная кредитная спираль, которой опасается Центробанк, необходим, как минимум, существенный рост доходов населения. Соответственно, многолетнее падение данного показателя защищает отечественную банковскую систему и рынок недвижимости от такой опасности. А вот общий рост закредитованности граждан, который как раз является следствием падения доходов, действительно может стать проблемой и для банков, и для рынка недвижимости, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости сайт» Олег Репченко.

Прогнозы и обзоры по сегментам рынка жилья:
новостройки Москвы и Подмосковья, загородная недвижимость

Новостройки Москвы в I квартале 2019 года: грядущий переход на эскроу «заставил» застройщиков поднять цены в эконом- и комфортклассе За последние полгода прирост цен в этих сегментах составил 6-7%, по данным «ИРН-Консалтинг» В I квартале 2019 г. на рынок новостроек Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД вышло 6 новых проектов, где стартовали продажи в 10 корпусах. Еще 24 дома пополнили предложение в составе 18 жилых комплексов, реализация которых началась в предыдущие годы. Итого 34 новых дома общей площадью квартир 622 000 кв.м за первые три месяца 2019 г., по данным «ИРН-Консалтинг». Для сравнения, в I квартале 2018 г. на рынок вышло на 9% больше жилья: 34 новостройки с общей площадью квартир 676 000 кв. м. А в I квартале 2017 г. – на 9% меньше: 29 домов с общей площадью квартир 568 400 кв. м. Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза Превзойдён рекорд 2015 года, по данным «ИРН-Консалтинг» В 2018 г. первичный рынок Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД пополнился 161 новостройкой. Суммарная площадь квартир в новых домах выросла на 53,5% (в 1,53 раза) и составила 3 145 800 кв. м против 2 049 600 кв. м в 2017 г. По объему нового строительства 2018 г. превзошел 2015 г. в 1,5 раза, а 2016 г. - в 1,8 раза. Динамика объемов нового строительства По данным «ИРН-Консалтинг», объемы нового строительства в 2018 г. увеличились по сравнению с 2017-м во всех классах. Больше всего соответствующие показатели выросли в сегментах бизнес и эконом: на 92,4% (в 1,9 раза) и на 58,1% (в 1,6 раза). Основной спрос на новостройки в Москве сосредоточен в проектах дешевле 180 000 руб. за метр При этом в столице есть округа, где таких проектов просто нет Несмотря на резкое снижение порога входа на первичный рынок в последние годы, новостройки в Москве остаются сильно переоцененными. При средней стоимости метра в 200 000 руб. почти половина реального спроса приходится на проекты в среднем не дороже 180 000 руб. – без учета скидок.

В начале каждого года эксперты по вопросам недвижимости размышляют по поводу будущего, которое ждет первичный и вторичный рынки. Что же ожидает жителей Москвы и Подмосковья в ближайшие пять лет? Какими будут прогнозы экспертов на 2017-2021 гг.

Прогнозы экспертов для в период с 2017 по 2021 год

Нет доходов, нет спроса на жилье – главное правило рынка недвижимости. Ослабленное состояние российской экономики, которое уже порядком затянулось, не дает повода для улучшения платежеспособности россиян и увеличения их доходов. А ведь спрос на жилье очень остро реагирует на такие моменты. Если в ближайшее время ситуация не изменится, а предпосылок к этому пока нет, то можно ожидать снижения стоимости столичной недвижимости на 30, а то и на все 40%.

В официальном прогнозе МЭР говорится о завершении рецессии, которое придется на 2017 год. Но рост ВВП, невзирая на такой положительный момент, будет находиться в пределах 1,7-2,6% в год. Если сравнить эти показатели со среднемировым уровнем, то они будут примерно в полтора раза ниже. Что касается реальных показателей доходности россиян, то даже по самым оптимистичным прогнозам их рост не будет превышать 1,4% ежегодно. С такими темпами уровень доходности, который был в 2013 году, будет достигнут аж в 2021 году.

Та ситуация, которую сейчас мы наблюдаем, совершенно непохожа на обычный экономический кризис. Для кризиса характерно резкое падение показателей и быстрое восстановление. А для ситуации, в которой находится на данный момент наша страна, характерна затянутость и отсутствие признаков для улучшения основных показателей.

Хочется, но колется

Теперь перенесем все это на рынок недвижимости. Согласно описанным выше факторам и обстоятельствам, цены на недвижимость в ближайшие годы не будет подниматься. Люди с высокими доходами и наличием сбережений уже успели решить вопрос с личным жильем. Граждане, которые только недавно начали рассматривать варианты приобретения недвижимости и всерьез раздумывать над улучшением жилищных условий, будут вынуждены отложить реализацию своей затеи до лучших времен.

Хоть недвижимость и проседает в стоимости, но вместе с этим повышаются расходы на ее содержание. Данный момент останавливает многих людей от вложения своих сбережений в квадратные метры. Люди, которые испытывают острую необходимость в улучшении жилищных условий, не имеют достаточно средств и не могут при этом решиться на ипотечный кредит. У кого-то нет средств на первоначальный взнос или ежемесячный платеж, кому-то банки отказали сами в силу определенных причин. Спрос на недвижимость находится в таком положении, при котором испытывается острая необходимость в более существенном снижении цены.

То падение, которое мы можем наблюдать сегодня, для большинства крайне незаметное. Порой девелоперы делают дисконты и скидки, но 300-500 тысяч не всегда играют какую-то серьезную роль, особенно при стоимости в 7-10 миллионов рублей. За 2016 год квадратный метр вторичного жилья снизился с 179 тыс. руб. до 173 тыс. руб. Согласно мнению многих риелторов, среди всех московских квартир, которые выставлены на продажу, только четверть может быть куплена. И то, при условии удачного торга, в результате которого получится снизить стоимость на 10%. Все остальные предложения стоят мертвым грузом.

Можно ли говорить о доступности жилья? Как утверждают эксперты, благодаря снижению ставок и ряду государственных программ, по сравнению с предыдущими годами квартиру теоретически купить гораздо проще. За год средняя ипотечная ставка снизилась чуть менее, чем на один процент. Плюс, стоимость квадратного метра все же уменьшилась. Все это привело к тому, что появилось некое количество граждан, которые могут приобрести жилье в кредит. При этом в проигрыше остаются Подмосковные застройщики, так как цены на недвижимость в Москве не на много выше. На практике все сложнее, так мало кто рискнёт расстаться со сбережениями в такое нестабильное время.

Эксперты утверждают, количество пустующих домов будет только расти. Несмотря на положительную динамику сделок в 2015-2016 годах, следующие пять лет могут оказаться критичными. Сегодня строят слишком много и быстро. Столичный рынок недвижимости в прошлом году пополнился почти на три миллиона квадратных метров. При этом и половина объектов не была распродана. Как заявляют специалисты, крупные компании пытаются компенсировать низкие цены большим объемом продаж.

Снижению цены быть?

Многие эксперты высказывают единое мнение, в котором четко прослеживается связь между снижением объема предложения и изменениями в ценовой динамике. На основе этой информации можем прогнозировать снижение цен на московскую недвижимость в пределах 10% ежегодно. Вот и выходит, что к 2021 году мы получим падение цен в отношении квадратного метра в пределах 30-40% на рынке первичной недвижимости. Квадратный метр на вторичном рынке жилой недвижимости может подешеветь в среднем на 50 тысяч рублей за пять лет.

Первым делом «просядут» некачественные . Наибольшую стойкость в ценовой политике проявят дома эконом- и комфорт-класса, расположенные в экологически чистых районах Москвы или в районах с развитой инфраструктурой.

«Никто не берется прогнозировать резкое падение стоимости недвижимости. Такая ситуация может стать следствием какого-то катастрофического события с нашей экономикой. Увеличение объемов продаж будет чередоваться с периодами стагнации, которые спровоцируют снижение платежеспособности потенциальных покупателей. Чтобы вновь вызвать повышение объемов продаж, застройщикам придется демпинговать. Некоторым девелоперам, которые не смогут конкурировать с более крупными компаниями, придется уйти», – делится мнением Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости сайт .

Изменить ход прогнозированных событий может только сокращение объемов и темпов строительства на 30% от максимальных показателей, которые были запланированы на несколько лет вперед. Такое развитие ситуации вполне возможное, поскольку многие застройщики и так работают на уровне рентабельности. Есть вероятность того, что они не согласятся на снижение цен, а как раз сократят объемы строительства новых метров.

Говорить с полной уверенностью, что же будет с рынком недвижимости, не возьмется никто. Это сложная сфера, которая зависит от многих внешних факторов. Любая непредвиденная ситуация может неожиданным образом отразиться на стоимости жилых объектов.

Компания RRG представила результаты исследования рынка коммерческой недвижимости за 2017 год. Основные выводы, которые были сделаны аналитиками:

1. Объем предложения на рынке продажи за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды, напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.

2. Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям. На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним в сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.

3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:

Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах, так и за пределами Садового кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре - гораздо значительнее (особенно цены).

За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако если ставки умеренно выросли (более значительно - в центре), то цены - снизились (более существенно - в пределах Садового кольца).

Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения, и цены.

Главный вывод

Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей. Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.

Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке ввиду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким в связи как с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений в целом и к затовариванию рынка продаже в частности.

В 2018 году - году президентских выборов - инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

За исключением начала года и серьезного всплеска в октябре, объем предложения в 2017 году оставался относительно стабильным. С декабря 2016 по декабрь 2017 года объем предложения по количеству снизился на 17%, а по общей площади - на 31% и составил 1 331 объект общей площадью 1 738 тыс. кв. м

Ценовые показатели

Цены на протяжении года постепенно снижались, при этом в феврале и августе произошли две ценовые коррекции. Снижение за год рублевых цен оказалось сопоставимым с показателями 2016 года и составило 10%, а долларовых - 20%. Средневзвешенная цена на рынке коммерческой недвижимости Москвы в декабре 2017 года снизилась до 168 804 руб./кв. м, или 2 865 долл./кв. м

Снижение цен, как и в 2016 году, происходило в условиях уменьшения объема предложения, что может свидетельствовать об отсутствии роста спроса под влиянием более чем скромных макроэкономических показателей. Общий объем предложения по стоимости с 469 млрд руб. в декабре 2016 года уменьшился на 38% и в декабре 2017 года составил 293 млрд руб.

Объем предложения

За 2017 год объем предложения по общей площади торговых помещений вырос на 42%. По всем другим сегментам объем предложения, напротив, снизился: на 45% - по офисным, на 32% - по производственно-складским помещениям, и на 9% - по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в декабре 2017 года составил 355 торговых объектов общей площадью 319 тыс. кв. м, 718 офисных объектов общей площадью 843 тыс. кв. м, 101 производственно-складское помещение общей площадью 353 тыс. кв. м и 157 помещений свободного назначения общей площадью 223 тыс. кв. м.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2017 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61%, второе место с долей 19% - у производственно-складских помещений, доля помещений свободного назначения составила 11%, а доля торговых помещений - 9%. Доля офисных помещений за год снизилась на 3 п.п., доля торговых помещений выросла на 2 п.п., доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7 п.п., а доля производственно-складских помещений выросла на 8 п.п.

Судя по снижению средней площади экспонируемых объектов офисного и производственно-складского назначения на 23 и 27% соответственно, помещения больших размеров постепенно вымываются с рынка. Напротив, по торговым объектам и помещениям свободного назначения, средние площади которых за год выросли на 22 и 13%, спрос сместился в сторону более мелких объектов.

Ценовые показатели

Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 16% по торговым объектам, 13% - по офисным,11% - по производственно-складским помещениям и 1% - по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 20%, по офисным помещениям снизился на 52%, по производственно-складским помещениям - на 39%, а по помещениям свободного назначения - на 10%.

Минимальное снижение цен на помещения свободного назначения по сравнению с прочими видами недвижимости можно объяснить тем дисбалансом, который в динамике цен возник в 2016 году, когда снижение цен по таким объектам было максимальным. Поэтому речь, скорее всего, в данном случае, идет лишь о ценовой коррекции, а в остальном спрос на разные виды коммерческой недвижимости снижался в сопоставимых масштабах.

Максимальное снижение цен в 2017 году было отмечено по торговым помещениям на фоне существенного роста их объема предложения. Это может быть связано с затовариванием рынка в связи с невысоким потребительским спросом в условиях низких доходов и распространение сберегательной модели поведения населения.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2017 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2016 года выросла на 19%, а за пределами центра - на 44%.

Всего в декабре 2017 года на продажу было выставлено 38 объектов в пределах Садового Кольца и 317 объектов за его пределами суммарной площадью 20 и 299 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 355 объектов общей площадью 319 тыс. кв. м со средней площадью объекта 900 кв. м.

Ценовые показатели

Цены на торговые объекты как в центре, так и за его пределами с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 14% и составили, соответственно, 622 400 руб./кв. м и 194 422 руб./кв. м. Цена по всем торговым помещениям за 2017 год снизилась на 16% до 220 759 руб./кв. м. Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 3%, а на периферии - на 24%.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2017 год по общей площади вырос на 51% и составил 34 тыс. кв. м. В центре общая площадь экспонируемых объектов выросла на 114% до 6 тыс. кв. м, а за его пределами - на 41% и составила 27 тыс. кв. м.

Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 8% и составила 382 352 руб./кв. м/год. В центре цены снизились на 33% до 732 913 руб./кв. м/год, а за его пределами, - на 4% до 301 778 руб./кв. м/год.

По сравнению с 2016 годом, ситуация в ценовой динамике поменялась, и, если в 2016 году максимальное снижение цен наблюдалось по помещениям за пределами центра, то в 2017 году максимальное снижение цен отмечалось по объектам уже в центре. Данная ситуация свидетельствует о нестабильности развития рынка.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисов в центре снизился на 53% по общей площади и на 49% по количеству, а за пределами центра уменьшился на 44% по общей площади и увеличился на 23% по количеству.

Всего в декабре 2017 года было выставлено 102 объекта общей площадью 87 тыс. кв. м в пределах Садового кольца и 616 объектов за его пределами суммарной площадью 756 тыс. кв. м. Общий объем предложения офисных площадей составил 718 объектов общей площадью 843 тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 1 174 кв. м.

Ценовые показатели

За 12 месяцев с декабря 2016 по декабрь 2017 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре снизилась на 24% до 327 424 руб./кв. м, а за пределами Садового кольца снизилась на 8% до 168 994 руб./кв. м Средневзвешенная цена по всем офисным помещениям за 2017 год уменьшилась на 13% и составила 185 378 руб./кв. м.

Судя по значительному снижению цен в 2017 году на офисные объекты в центре, спрос на них после роста в 2016 году существенно сократился.

Уменьшение объема предложения в стоимостном выражении составило 64% до 28 млрд. руб. в пределах Садового Кольца и 48% до127 млрд. руб. за его пределами, а в целом стоимость офисных объектов в 2017 году уменьшилась на 52% до 156 млрд руб.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на протяжении 2017 года заметно колебался от месяца к месяце, но в целом можно сказать, что до лета он рос, после чего снижался. Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 7%. В декабре 2017 года на рынке экспонировалось 2 992 объекта общей площадью 1 467 тыс. кв. м

Ценовые показатели

Арендные ставки на протяжении 2017 года так же, как и объем предложения, колебались, но несущественно. Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2016 по декабрь 2017 года выросла на 1% в рублевом и снизилась на 9% в долларовом выражении. В декабре средняя арендная ставка составила 18 236 руб./кв. м/год, или 313 долл./кв. м/год.

На фоне низкой инфляции (2,5% за 2017 год по данным Росстата) и крайне скромных иных макроэкономических показателей, 1-%-ный рост ставки можно оценивать как вполне хороший показатель, характерный для нашей «новой экономической реальности». По сравнению с рынком продажи рынок аренды по всем видам недвижимости в данных условиях чувствует себя существенно лучше.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Темпы прироста объема предложения по общей площади в 2017 году на рынке аренды составили +4% по торговой, -5% по офисной и -13% по производственно-складской недвижимости. Общая площадь экспонируемых объектов в декабре 2017 года составила: 221 тыс. кв. м по торговым, 750 тыс. кв. м по офисным и 496 тыс. кв. м по производственно-складским объектам. На протяжении 2017 года средняя площадь экспонируемых торговых помещений снизилась на 8%, производственно-складских - на 15%, офисных - на 13%.

Ценовые показатели

Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 5% до 30 627 руб./кв. м/год, на офисные - выросла на 3% до 17 129 руб./кв. м/год, на производственно-складские помещения выросла на 2% и составила 6 526 руб./кв. м/год. Судя по снижению арендной ставки, наименьшим спросом, пользовались торговые помещения.

Изменение годовой суммарной арендной платы с декабря 2016 по декабрь 2017 года составило +23% по торговым, -3% по офисным и -13% по производственно-складским помещениям.

После некоторого роста ставок на торговые помещения в 2016 году, когда ставки по офисной недвижимости и помещениям производственно-складского назначения снизились, ситуация поменялась на прямо противоположную. Низкий спрос на торговые помещения, как и на рынке продажи, может быть вызван низкими доходами населения и преобладанием сберегательной модели поведения.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговых помещений по площади в декабре 2017 года в центре снизился на 31%, в то время, как за пределами Садового кольца вырос на 7%. Изменение по количеству экспонируемых объектов составило -31% и +18% соответственно.

Всего в декабре 2017 года на рынок было выставлено 43 объекта суммарной площадью 10 тыс. кв. м в пределах Садового Кольца и 625 объектов площадью 211 тыс. кв. м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 668 объекта общей площадью 221тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 331 кв. м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по объектам в центре с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 2% до 62 471 руб./кв. м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 28 438 руб./кв. м/год. Судя по существенному снижению ставок по объектам в центре уже второй год, спрос на них снижается. Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 31%, а за пределами Садового Кольца выросла на 34% .

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади вырос на 12%, в т.ч. в центре снизился на 6%, а за пределами вырос на 14% и составил 17 объектов общей площадью 3 тыс. кв. м в центре и 224 объекта площадью 61 тыс. кв. м за его пределами.

Cредняя арендная ставка за 12 месяцев сократилась на 9% до 33 948 руб./кв. м/год, при этом в центре снизилась на 16% до 70 361 руб./кв. м/год, а за его пределами - на 4% до 31 184 руб./кв. м/год,.

Ситуация со спросом по street-retail в центре несколько отличается от ситуации по торговым помещениям в целом тем, что в 2016 году цены на street-retail в центре росли. Тем не менее, в 2017 году снижение цен на такие объекты явно превышает снижение цен на street-retail на периферии.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2016 по декабрь 2017 года уменьшился на 45% в центре и вырос на 1% за его пределами. Изменение количества экспонируемых помещений составило соответственно -28% и +16%.

Всего в декабре 2017 года было выставлено 174 объекта в пределах Садового кольца и 1 612 объекта за его пределами суммарной площадью 57 и 693 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1786 объектов общей площадью 750 тыс. кв. м со средней площадью одного объекта 420 кв. м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисным объектам за 2017 год в целом выросла на 3% до 17 129 руб./кв. м/год. В пределах Садового кольца средняя ставка выросла на 10% и составила 28 049 руб./кв. м/год, а на периферии - на 5% до 15 950 руб./кв. м/год. Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре уменьшилась на 38%, а за пределами Садового Кольца - выросла на 5%. Судя по изменению ставок за последние 2 года, спрос на офисные объекты в центре более высок, чем за его пределами.