Как могут лишить квартиры аферисты? Три причины, из-за которых можно лишиться жилья Как не лишится собственной квартиры

Главное приобретение, главная материальная ценность в жизни подавляющего большинства людей - собственный дом, а для городских жителей - преимущественно собственная квартира. Без неё нет гарантии спокойного будущего, того, что даже при не очень хорошем финансовом положении будет где жить, не придется переезжать из снимаемой в аренду квартиры по указу её хозяев. Но не все счастливые владельцы собственного жилья представляют, как можно легко лишиться этого оплота. И причиной может стать вовсе не пожар, наводнение или другое стихийное бедствие, и даже при сделке - покупке, продаже, аренде, - полностью защищенной всеми необходимым документами, существует риск потерять недвижимость. При этом можно даже вовсе не предполагать никаких действий и сделок. Рассмотрим некоторые ситуации, к которым следует относиться с максимальной осторожностью, чтобы жилплощадь вдруг не оказалась в чужих руках. На вторичном рынке недвижимость десятая часть сделок с квартирами заканчиваются весьма печально для одной из сторон - потерей жилья или денег. Большему риску подвергаются покупатели. Немалая степень риска сопровождает и аренду жилья, изменения в семейном положении. Профессиональные мошенники нередко, совершив свое преступление, перед законом оказываются кристально чистыми: они стараются действовать не вопреки закону, а использовать в своих интересах имеющие в законодательстве лазейки.

Права на жилье являются ничем иным, как просто бумажками, хранимыми в регистрационной палате и у самого владельца квартиры. Для смены владельца, соответственно, достаточно вписать в эти документы другую фамилию, и имеется немало возможностей сделать это на законных основаниях. Чтобы избежать подобных неприятностей, остается только постоянно контролировать ситуацию и не позволять мошенникам совершить такой подлог. Такие ситуации чаще всего встречаются при сделках купли-продажи недвижимости. Покупатель должен проверять всех текущих жильцов, а также всех людей, которые могли бы потенциально претендовать на квартиру. Среди таких потенциальных владельцев - один из супругов, пусть даже и не являющийся собственником жилья формально, однако без согласия одного из супругов продавать квартиру другой не имеет права. Могут претендовать на жилплощадь родственники, находящиеся на момент сделки в местах заключения. Сын владельцев, который находится в армии, даже при отсутствии его имени в документах на приватизацию квартиры, также имеет право, по возвращению, потребовать свою часть собственности - часть квартиры положена ему по закону, если он не давал согласия на продажу.

Встречаются более невероятные ситуации - например, при выдаче дарственной на квартиру. Дарственная - документ, который в регистрационной палате можно не регистрировать. После выдачи дарственной подаривший квартиру продаёт её. Оформленная раньше сделки дарственная является приоритетной, потому купля-продажа квартиры недействительна. Если есть с кого спрашивать - еще можно доказать свою правоту, а если тот, кто выписал дарственную, на момент разбирательства умер - дело обстоит совсем плохо. Не с кого будет в этом случае спрашивать, и тот, кто купил такую квартиру, с большой вероятностью останется и без покупки, и без своих денег. Если квартиру продавал психически больной, также есть очень большие риски аннуляции сделки. Следует отвергать предложения снизить в договоре сумму, якобы для уменьшения налога - ведь, в случае расторжения сделки, вы сможете претендовать только на возвращение указанной в договоре сниженной суммы. Случается, что владелец жилья вовсе не предполагал его продавать, однако завладевшие его паспортом мошенники, вклеив в документ свою фотографиёю, совершают сделку от его имени. В этом случае исход предопределяется тем, сможет ли владелец на деле доказать, что не он участвовал в сделке, что он в это время был в другом месте и никак не мог присутствовать при совершении операции. Потому прежде, чем покупать квартиру, поговорите с соседями, узнав у них, в действительности ли настоящий владелец занимается продажей объекта. Выбирать соседей для этого нужно самостоятельно, и лучше поговорить сразу с несколькими. Множество опасностей подстерегают и тех, кто решил добровольно прождать квартиру. Опасно продавать жилье в рассрочку, если к этому не привлечены юристы, банки, агентства недвижимости. Нередко при такой покупке в договоре указывают о переходе объекта покупателю, после чего покупатель должен будет выплатить стоимость жилья. Эти пункты между собой практически не связаны - то есть, квартира якобы сама по себе меняет владельца, средства же переводятся также отдельно. Если покупатель в этом случае откажется платить, продавец, конечно же, волен обращаться в компетентные инстанции с длительными судебными разбирательствами. Однако в этом процессе покупатель, до конца разбирательств являющийся фактическим владельцем квартиры, вполне способен её продать, потратить или скрыть вырученные средства - следовательно, и взять с него будет нечего. Вряд ли первого владельца квартиры устроят пожизненные выплаты долга с зарплаты, ведь он рассчитывал на большую сумму, выплаченную за короткое время. Такая ситуация возможна в случае, если покупатель является физическим лицо. А если он был юридическим лицом и объявил о банкротстве, то продавцу не светят даже эти мизерные зарплатные выплаты.

Осторожно нужно и сдавать жилье в аренду. Для начала, следует на домашнем телефоне отключить "восьмерку", иначе можно сильно удивиться астрономическим счетам за телефон - которые могут перекрыть и получаемые с аренды средства. Не стоит соглашаться и на ремонт квартиры жильцами, который они проведут в счет арендной платы: мошенники могут провести такой "ремонт", который оставит вас еще и в долгу перед ними. Они легко смогут документально подтвердить баснословную сумму ремонта. Старайтесь регулярно справляться в ЖЭКе, как обстоят дела с коммунальными счетами и документами, даже если оплачиваете эти услуги вы сами. Если в ЖЭКе долго не видят владельца жилья, они могут провернуть следующую схему: объявить квартиру бесхозной, и отдать её нуждающимся (по факту - кому-либо из родственников начальства). И не забывайте, что, даже не проводя никаких сделок с недвижимостью, вы остаетесь вне зоны риска. Гражданский брак, достаточно распространенная на сегодняшний день форма совместного проживания, также таит в себе опасности. Казалось бы, в таком браке никто никому не обязан, но это ошибочное мнение. Если вы вместе делали в вашей квартире ремонт, если живете в ней парой достаточно долго, если у вас есть совместный ребенок - вторая половина может отсудить часть жилплощади, предоставив доказательства совместного ведения хозяйства. Ведь хороший ремонт в квартире сразу же повышает её стоимость на рынке, соответственно, вторая половина имеет право на свою часть суммы, полученной от таких улучшений. При наличии же общего ребенка доля его в квартире будет очевидной для любого суда.

Жилищное законодательство базируется на двух правовых актах:

Лишить человека жилья может только тот орган, который его туда поселил. Чаще всего, в этой роли выступают муниципальные власти (как именно происходит процесс выселения из муниципальной квартиры читайте ).

Однако принимается такое решение, в большинстве случаев, по постановлению суда.

Причиной выселения может стать:

1. Большая задолженность по ЖКХ, когда житель долго и систематически не оплачивает коммунальные услуги (ст. 90 ЖК РФ). Как происходит выселение из муниципальной квартиры за неуплату коммунальных услуг мы рассказывали в .

   Статья 90 ЖК РФ. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

   • Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
2. Суд может лишить жилплощади по причине жалоб граждан, когда соседи за стеной часто шумят или предоставляют какую-либо угрозу для окружающих (ст. 91 ЖК РФ).

ВАЖНО! За долги по ЖКХ нельзя выселить гражданина, имеющего на иждивении детей или инвалидов, а также малоимущих пенсионеров.

Если квартира является служебной, то она предоставляется организацией только на время выполнения сотрудником своих обязанностей. В случае прекращения им своей трудовой деятельности, он лишается и предоставленной ему жилплощади. Как правило, это прописано в трудовом договоре или контракте.

• Инвалиды I и II групп, получившие инвалидность во время исполнения своих служебных обязанностей.
• Члены семьи сотрудника, погибшего при исполнении своего служебного долга.
• Пенсионеры по старости.
• Дети-сироты.

О том, что делать, если вам грозит выселение из служебного жилья, мы рассказывали в .

Случается, что хозяин квартиры решил превратить свое жилище в нечто такое, что совсем не подходит для жилого помещения. Например, в токарный цех или псовую ферму. Такие действия также часто приводят к тому, что предприимчивый гражданин лишается своих квадратных метров.

Кроме того, выселение из квартиры может произойти по причине ветхости здания, в которой она находится. В этом случае выселение необходимо, в первую очередь, для безопасности самих жильцов, которым должно быть предоставлено альтернативное жилище.

ВНИМАНИЕ! Все перечисленные случаи могут стать причиной выселения, но для лишения человека его единственного жилья нужны действительно веские основания. Об этом говорится в статье 446 ГПК РФ .

Однако существует еще одна распространенная причина , которую практически нельзя оспорить.

Имеют ли право выписать из ипотечной квартиры?

Ипотечное кредитование выглядит достаточно привлекательным и в последнее время получило большую популярность. Но при этом следует иметь в виду, что полученное в ипотеку жилище является собственностью банка до момента полного погашения задолженности. Если выплаты прекращаются, то через 3 месяца после просрочки последнего платежа кредитор может обратиться в суд.

При принятии решения, суд становится всегда на сторону банка, как на истинного владельца недвижимости. Должник выселяется из квартиры безоговорочно, без предоставления другого жилища (в каких ситуациях еще возможно такое выселение без предоставления другого жилья читайте ).

На судебный вердикт может повлиять наличие у должника несовершеннолетних детей, но большее, на что может рассчитывать должник в этом случае, это мораторий по оплате.

Однако такая отсрочка может быть предоставлена только единожды. При последующих задержках гражданин выселяется из жилплощади принудительным образом.

Единственное, на что можно надеяться в такой ситуации – это реструктуризация долга, для чего необходимы непростые переговоры с банком.

В видео эксперт рассказывает о том, как выселяют из ипотечной квартиры.

Какое место жительства предоставляют?

ВАЖНО! В случае неуплаты коммунальных услуг сроком более чем 6 месяцев, должник может быть выселен из квартиры в судебном порядке с предоставлением жилплощади на условиях социального найма.

При этом должны быть соблюдены технические и санитарные нормы помещения, установленные для общежитий. Если была выселена семья, то на каждого ее члена должно быть не менее 6 кв. метров жилой площади.

в никуда, без предоставления другого жилища, запрещено, даже если этого требует решение суда.

Поскольку должник может покинуть занимаемую жилплощадь только в случае предоставления ему другого жилья, то произойти это может в любое время года, в том числе и зимой.

Ход процедуры, если у проживающего нет другого дома, рекомендации

Чтобы избежать долгих судебных разбирательств с довольно предсказуемым итогом, лучшим вариантом является своевременная оплата по ЖКХ, дружеские, или хотя бы нейтральные отношения с соседями и бережное отношение к своему жилищу. Решение суда может быть оспорено, но результат повторных тяжб вряд ли будет в пользу просителя.

Если человек считает, что его права все же ущемляются, лучше не доводить дело до суда, а действовать еще в период предшествующих предупреждений. Для более эффективной защиты своих прав лучше нанять опытного юриста.

Можно сделать вывод, что выселить добропорядочного гражданина на улицу довольно сложно, особенно если у него нет другого жилья. Единственное исключение – ипотека, к условиям которой нужно относиться очень внимательно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Возможность требовать устранения любого нарушения своих прав, в том числе и выселения, предоставляется собственникам жилья ().

Однако существуют случаи, в которых можно снять с регистрационного учета даже владельца.

К ним относятся:

1. Призыв гражданина на срочную службу в армию ().
2. , которым собственник признан пропавшим без вести.
3. Регистрация была произведена по фиктивным документам ().
4. В отношении владельца вынесен приговор на основании которого он находится в местах лишения свободы.
5. Установлен факт фиктивности прописки.

Возможные причины для лишения жилья

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Собственник может лишиться права владения в следующих случаях:

Дополнительными основаниями, которые также могут спровоцировать требование о выселении, являются:

Лишить жилья собственника можно также в том случае, если его права владения оспорены, о чем имеется решение судебной инстанции.

Видео: выселение собственника из жилого помещения

Выселение собственника из жилого помещения за неуплату

Одним из оснований является наличие долгов по гражданско-правовым договорам и прочим обязательствам:

• алименты;
• причиненный ущерб;
• компенсация вреда;
• задолженность по договорам займа и т.д.).

Принять такое решение может только суд, рассмотрев при этом все обстоятельства дела и выяснив все факты, имеющие значения для принятия решения.

К ним можно отнести:

Эти факты будут приняты во внимание судом и повлияют на вынесение решения.

За нарушение прав соседей

Органы местного самоуправления вправе подать на квартиру, которая является постоянным источником шума или эпицентром антисанитарии, причиняющим неудобства жильцам, которые живут по-соседству.

Суд вправе принять решение о реализации данной квартиры с торгов и передаче собственником квартиры денег, вырученных от продажи за вычетом причиненного ущерба и судебных издержек.

За долги перед банком

В случае невыплаты в установленный срок задолженности по кредиту взыскание может быть обращено на предмет залога, что может стать основанием прекратить право пользования жильем ( ).

Если помещение предметом ипотеки не являлось, шансы его потерять значительно меньше.

За неуплату коммунальных платежей

Если денежных средств должника будет недостаточно для того чтобы погасить долг, его имущество будет описано и выставлено на торги. В числе прочего имущества может оказаться и квартира.

За счет средств полученных от ее реализации будут покрыты коммунальные долги, а также судебные издержки и расходы исполнительной службы. Остаток средств будет возвращен собственнику.

Решение вопроса об обращении взыскания прямо зависит от того, является ли она для должника и членов его семьи единственным.

В каких случаях предоставляется другое жилье?

Жилищный кодекс обязывает государственные органы, а также органы муниципальной власти, которые являлись инициаторами процедуры лишения жилья:

Без предоставления жилья закон позволяет выселить собственника только в двух случаях:

Решение вопроса через судебные органы

Лишение прав собственности подразумевает отчуждение жилья, которое может производиться:

• безвозмездно;
• возмездно.

Необходимые доказательства

Перечень будет зависеть от оснований, которые истец приводит как причину, по которой собственника необходимо лишить жилья:

Получив право собственности на квартиру или постоянную прописку в ней, не стоит расслабляться: даже при таком раскладе легко можно стать претендентом на выселение.

В последнее время суды стали менее лояльны к т.н. «формальным жильцам», которые по документам числятся собственниками или членами семьи собственника (нанимателя), но фактически живут в другом месте.

За последние несколько лет судебная практика существенно обогатилась решениями о признании таких жильцов утратившими право пользования квартирой. Приведу несколько показательных примеров.

1. Собственника доли в квартире признали утратившим право собственности на нее.

Многие полагают, что собственности можно лишиться только в случае добровольной ее передачи по сделке.

Но не все так просто: закон предусматривает возможность приобретения собственности на имущество другими людьми, если фактически владеют им они, а не собственник.

Для этого им нужно владеть недвижимостью открыто, добросовестно и непрерывно в течение 15-ти лет, после чего суд признает их собственниками.

При этом не принимается во внимание, что у имущества уже есть формальный собственник (по документам), если он долгое время отсутствует, не содержит свое имущество и не проявляет никаких намерений пользоваться им.

Так произошло и с собственницей 1/3 доли в квартире, которая отсутствовала более 20 лет. Вторая сособственница, у которой было 2/3, подала в суд иск о признании за ней права собственности и на 1/3, сославшись на то, что:

Вторую сособственницу никто никогда не видел в этой квартире, никаких действий с ее стороны, свидетельствующих о желании проживать там, не совершалось,

Истец самостоятельно несла все расходы по оплате коммунальных услуг, ремонту и содержанию квартиры,

Истец фактически владела всей квартирой открыто и добросовестно более 20-ти лет.

Применив срок приобретательной давности, суд признал ответчика утратившей право собственности на 1/3 в квартире, а истца – приобретшей собственность на эту долю.

2. Члена семьи нанимателя квартиры признали утратившим право пользования ею и выселили.

Верховный суд вынес прецедентное решение: членов семьи нанимателя (сына и внука) выселили в связи с длительным непроживанием в квартире (дело № 78-КП6-2).

В суд подала хозяйка квартиры, которая получила ее по ордеру еще в 1980 году, – на тот момент семья состояла из ее супруга и двоих сыновей. Через год старший сын женился и переехал в квартиру супруги, вскоре у них родился сын (внук истца).

Из родительской квартиры сын не выписывался и продолжал там числиться как член семьи нанимателя, хотя в оплате коммунальных услуг не участвовал.

В 2005 году сын прописал туда еще и внука (согласия нанимателя для вселения несовершеннолетнего ребенка не требуется по закону). Но ни сын, ни внук в спорной квартире так и не проживали.

Спустя некоторое время сын развелся с женой и решил вернуться к матери вместе с уже повзрослевшим внуком. Но та не согласилась и подала в суд на выселение их обоих.

Все суды отказали истцу, сославшись на то, что временное непроживание не влечет утрату права пользования жилым помещением.

Однако Верховный суд напомнил о статье 83 Жилищного кодекса, согласно которой договор социального найма считается расторгнутым с моменты выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства.

Суд учел, что выезд ответчика из спорной квартиры был добровольным, длительное время он проживал по другому адресу, в связи с чем следует признать его утратившим право пользования жилым помещением.

По мнению Верховного суда, нельзя выселить из квартиры в связи с длительным отсутствием только если выезд носит:

Временный характер (ответчик оставил часть своих вещей и намеревается через какое-то время вернуться), или

Вынужденный характер (конфликт с другими жильцами квартиры, чинят препятствия к вселению и проживанию).

Если же ответчик съехал добровольно и насовсем, это расценивается как фактический отказ от права на квартиру.

Таким образом, отсутствующие жильцы сильно рискуют остаться в итоге без жилья!

У суда законные основания для лишения собственников прав на жилое имущество сильно ограничены. Тем не менее они есть, и помнить о них каждый владелец квартиры должен всегда. По просьбе «СП» представители юридического сообщества напоминают, кто из владельцев жилья входит в группу риска и каким образом недвижимость может у них изыматься.

Утрата права собственности за бесхозяйственность

Каким бы сомнительным это основание ни казалось с первого взгляда, но бесхозяйственность и халатность являются вескими причинами для выселения как нанимателя из муниципального жилья, так и владельца приватизированной квартиры.

Так, 293 статья Гражданского кодекса подразумевает «прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» и прописывает порядок действий в таких ситуациях. Например, если владелец квартиры не смотрит за своим имуществом, отказывается его содержать и ремонтировать, а также нарушает общественный порядок в доме и мешает соседям, то органы муниципальной власти могут вынести ему предупреждение и определить сроки для проведения ремонтных работ. Однако если никаких ответных мер нарушитель не предпримет, то суд по иску администрации вправе принять решение о продаже такой квартиры с публичных торгов и выплате вырученных денег ее владельцу, кроме расходов, покрывающих ремонт жилого помещения и устранение других последствий халатности бывшего хозяина.

«Подобное решение, — приводит пример адвокат Олег Сухов , — было вынесено в ноябре 2016 года. Администрация Моршанского района Тамбовской области обратилась в суд с иском о лишении права собственности на квартиру ее нерадивых владельцев и продажи имущества с публичных торгов. Поводом к таким радикальным мерам послужило систематическое неисполнение хозяевами своих обязанностей по содержанию жилья, что привело к полной антисанитарии, порче и разрушению стен, окон и пола в квартире».

В ходе судебного разбирательства удалось выяснить, что настоящему собственнику жилье перешло по наследству после смерти матери, но вскоре в квартире произошел пожар, последствия которого до сих пор не были устранены из-за отсутствия денег у наследника. Суд, руководствуясь статьей 210 Гражданского кодекса, по которой бремя по содержанию имущества несет его владелец, а также нормами Жилищного кодекса, не допускающими бесхозяйственного обращения со своим жильем, удовлетворил исковые требования администрации. Таким образом право собственности прежнего владельца аннулировали, а на органы местного самоуправления возложили обязанность продать имущество с публичных торгов. Решение не было обжаловано и вступило в законную силу.

Имущественные потери владельцев долевой собственности

Как показывает судебная практика, лишить права собственности проще на долю, чем на полноценный объект недвижимости. Это подтвердила и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Своим определением № 78-КГ 16−36 от 30 августа 2016 года она создала правовой прецедент, фактически разъяснив, что в случае бытового конфликта между двумя собственниками владелец меньшей доли может быть лишен ее по суду.

Вопрос о малозначительности долей судам приходится разрешать ввиду бытовых обстоятельств и невозможности приравнять формально принадлежащую собственнику часть жилого помещения хоть к какими-нибудь метрам. Разрешая подобные конфликты, судьи зачастую определяют — имеется ли в спорной квартире соответствующее доли собственника отдельное помещение, и если оно отсутствует, а ужиться на одной территории совладельцам трудно, суд принимает решение о принудительном выселении и выплате компенсации. К слову, заставить выкупить долю в квартире можно было и до выхода в свет указанного документа. Однако до сих пор речь шла лишь о незначительном метраже — в 1,2 или 3 «квадрата». Обычно суды признавали малозначительными доли меньше одной четверти и те, которые не соответствовали по площади самой маленькой комнате в квартире. Теперь же ставки значительно возросли.

Вот характерный пример. Ответчику принадлежала 1/3 доли в трехкомнатной квартире в Санкт-Петербурге. Еще в 90-х годах он приобрел ее у бывшего мужа истицы. Но стать добрыми соседями им в итоге так и не удалось. Совместное проживание превратилось в кошмар, разбираться в котором пришлось судебным органам.

Истица, на долю которой соответственно приходилось 2/3 жилплощади, пошла по судам в надежде лишить своего соседа права собственности, признав его долю незначительной, и выражала полную готовность выкупить ее. Однако мужчина исковые требования не признал и от продажи отказался. Районный и городской суды оставили иск без удовлетворения. Но Верховный Суд эти решения отменил и принял сторону истицы. Он нашел основания для принудительной реализации спорной доли и перечисления владельцу денежной компенсации, посчитав рассматриваемый случай исключительным, а также указал, что это «необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности».

Лишение прав ипотечных должников

Жилье, купленное в ипотеку и находящееся в залоге у банка, — единственное из всех объектов недвижимости, которое можно изъять за долги даже в том случае, если другой квартиры у заемщика нет. Поэтому суды, как правило, всегда удовлетворяют исковые требования кредитора о взыскании денег с должника через продажу недвижимости с публичных торгов.

Свежий пример из судебной практики. По иску Сбербанка Советский районный суд Ростова-на-Дону в конце прошлого года выселил из залоговой квартиры должника, который не смог вовремя погасить заем по ипотеке. Еще в 2012 году мужчина взял кредит сроком на 10 лет для приобретения жилья, однако ежемесячные платежи перечислял не регулярно. В итоге за 4 года задолженность не только не уменьшилась, но и увеличилась почти на четверть с учетом процентов и неустойки. Суд удовлетворил исковые требования банка, выставив жилье на публичные торги и установив начальную цену продажи, равноценную сумме долга заемщика.

«Вероятно, — говорит адвокат Олег Сухов, — подобная практика вскоре пополнится новыми исками. Но обращать взыскание на недвижимое имущество можно будет даже в том случае, если оно единственное у должника. Соответствующий законопроект разработало Министерство юстиции. Поправки к Гражданскому процессуальному кодексу позволят лишать человека его квартиры, если ее площадь будет как минимум в два раза выше установленной по метражу нормы из расчета на одного человека. По решению суда жилые объекты предлагают выставлять на публичные торги, а вырученные деньги за вычетом долга возвращать владельцам, на которые они смогут приобрести для себя жилье меньшей площади».