Доходный подход (метод капитализации дохода). Оценка стоимости недвижимости доходным методом Мультипликатор валовой ренты
Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу:
МВР = Ц / РД, (9.1)
где МВР – мультипликатор валовой ренты;
Ц – цена продажи объекта недвижимости, руб.;
РД – рентный (арендный) доход, руб.
Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т.п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.
Этап 1. Расчет МВР:
– формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе;
– расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;
– согласование полученных значений МВР для определения единого значения или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.
Этап 2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:
– определение сопоставимых по уровню арендной платы сравниваемых объектов недвижимости;
– анализ сравниваемых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;
– расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.
Этап 3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:
– произведение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.
Проиллюстрируем представленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере.
Односемейный жилой дом, расположенный в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемый для последующей сдачи в аренду отдыхающим, будет иметь рыночный рентный доход 41000 руб. Информация по сделкам купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволила определить МВР (таблица 9.1). Требуется определить рыночную стоимость жилого дома.
Таблица 9.1 - Определение МВР
| Сопоставимые объекты | Цена продажи, руб. | Рентный годовой доход, руб. | МВР |
| 600 000 | 39 500 | 15,19 | |
| 618 000 | 41 000 | 15,07 | |
| 637 000 | 39 000 | 16,33 | |
| 644 000 | 40 000 | 16,10 | |
| 667 000 | 42 000 | 15,88 | |
| 580 000 | 38 000 | 15,26 | |
| 610 000 | 38 000 | 16,05 |
Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазон МВР в пределах 15,07–16,33. Из этого диапазона выбираем среднее значение МВР – 15,70. Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравниваемых объектов, тем более надежно значение МВР.
Ответ: стоимость односемейного жилого дома при рентном доходе 41 000 руб. составит 643 700 руб.
Применение в оценке валового рентного мультипликатора удобно, так как не проводится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Подразумевается, что если между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом имеются различия, то они отражены в продажной цене и в размере годовой арендной ставки. Так, если сопоставили объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная цена и ставка арендной платы ниже, а отношение цены к арендной ставке не меняется.
Данный метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике, особенно в российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках купли-продажи.
Однако имеются и ограничения по использованию данного метода оценки:
1. Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка недвижимости, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их валовой выручки.
2. Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не проводится, метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемым объектами.
Контрольные вопросы и задания
1. В чем суть метода сравнения продаж?
2. Опишите технологию реализации метода сравнения продаж.
3. Какие способы определения величины поправок применяются при реализации метода сравнения продаж?
4. Какие элементы и единицы сравнения используются в методе сравнения продаж?
5. Что такое валовой рыночный мультипликатор?
9.4 Общие понятия о затратном методе
Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом всех видов износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, и размеры предпринимательской прибыли являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.
В основе затратного метода лежит принцип замещения.
В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают восстановительную стоимость и стоимость замещения.
Восстановительная стоимость – это расходы в текущих ценах на строительство точной копии объекта с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности, которые имелись у оцениваемого объекта. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затапливаемый и никогда не используемый подвал – неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости здания.
Стоимость замещения – это расходы в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных стандартов, материалов и дизайна.
Выбор того или иного вида стоимости при оценке зависит от условий применения затратного метода.
Затратный метод применяется:
– при оценке недвижимости на малоактивных рынках;
– технико-экономическом анализе нового строительства;
– оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных построек;
– определении наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
– оценке объектов спецназначения, особенно недоходного назначения;
– страховании недвижимости;
– определении базы налогообложения.
Однако, применяя затратный метод, необходимо учитывать следующие ограничительные условия:
– зачастую затратный метод дает неправильную оценку стоимости объектов, возраст которых превышает 10 лет;
– трудно реализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющими историческую ценность.
Оценка объектов недвижимости затратным методом включает следующие этапы:
1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2. Оценку рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.
3. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенные издержки).
4. Определение предпринимательской прибыли.
5. Оценку восстановительной или замещающей стоимости улучшений с учетом предпринимательской прибыли (п. 4 + п. 3).
6. Определение общего накопительного износа зданий и сооружений.
7. Оценку стоимости улучшений с учетом износа (п. 5 – п. 6).
8. Оценку общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли (п. 1 + п. 7).
Оценка стоимости объекта недвижимости затратным методом определяется по следующей схеме:
С о.н = С в(з) – И + П + С з.у, (9.2)
где С о.н – стоимость объекта недвижимости, руб.;
С в(з) – стоимость восстановления или замещения, руб.;
И – накопленный износ, руб.;
П – предпринимательская прибыль, руб.;
С з.у – стоимость земельного участка, руб.;
Стоимость восстановления или замещения определяется следующими методами:
1. Сравнительной единицы.
2. Количественного обследования.
3. Объектов-аналогов.
4. Учета затрат по укрупненным видам работ.
Существуют следующие основные методы определения стоимости земельных участков:
1. Сопоставимых продаж.
2. Соотнесения (переноса).
3. Капитализации земельной ренты.
4. Остатка для земли.
5. Освоения земельного участка.
6. Извлечения.
Накопленный износ включает три вида износа:
1. Физический.
2. Функциональный.
3. Внешний.
Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств. Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов (изнашивание, разрушение, поломка и конструктивные дефекты), второй – под воздействием естественных и природных факторов (гниение, ржавление, старение, разрушение).
Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т.д.
Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, ситуации на рынке и др.
Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устраняемости износа служит превышение добавочной стоимости над затратами.
Существуют следующие методы определения износа:
1. Метод срока жизни.
2. Метод сравнения продаж.
3. Метод разбиения.
Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.
Срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Это тот период времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам.
Фактический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.
Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. Эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи.
Оставшийся срок экономической жизни составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.
Оценка износа
Как было сказано выше, износ определяется следующими методами: срока жизни, сравнения продаж, разбиения. Рассмотрим каждый метод.
Метод мультипликатора валовой ренты целесообразно применять для оценки жилой и другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно либо информация о них полностью отсутствует.
Метод основан на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи ее в аренду (рентный доход).
Основные этапы применения метода: Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду.
МВР = Ц/Агод,
где МВР - мультипликатор валовой ренты;
Ц - цена продажи сопоставимого объекта;
Агод - годовой рентный доход. На основе суждений оценщика полученные мультипликаторы валовой ренты следует усреднить, получив единственное значение, отражающее характер рыночных отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальнейших расчетах. Определить величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориентироваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необходимые корректировки. Определить стоимость объекта оценки (С),
С = МВР х А.
год
Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод следует применять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные
.флктеристики, а также рынок недвижимости активен и зафик- ировано большое количество продаж.
В случае, если собранная рыночная информация отвечает примы кам достаточности и достоверности, арендная плата может определяться без поправок, как средняя величина. В противном « чучае необходимо внести поправки. Рассмотрим технику внесения поправок на примере (табл. 4.1.1).
Сопоставимый объект 1
Район сходен с оцениваемым объектом. Имеются ванная комната, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду за 1215 дол. в год, без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг.
Сопоставимый объект 2
Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг, за 1275 дол. в год.
Сопоставимый объект 3
Тот же район. Имеются 2 ванные комнаты, гараж на две машины, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг, за 1320 дол. в год,
Сопоставимый объект 4
Тот же район. Центральное кондиционирование, 2 ванные комнаты, гараж на две машины. Был сдан в аренду без мебели за 1395 дол. в год, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг.
Сопоставимый объект 5
Тот же район. Имеются 1 ванная комната, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования. Сдан в аренду без мебели за 1410 дол. в год, с включением оплаты коммунальных услуг в арендную плату.
Таблица 4.1.1
Расчет арендной платы
Окончание табл. 4.1.1
| 1 | 2 |
| 1.2. Сопоставимый объект 2: 2 ванные комнаты; гараж на 1 машину | 1275 |
| 1.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату 2. Поправка на размер гаража | 60 |
| 2.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната; гараж на 1 машину 2.2 Поправка на количество ванных комнат | 1215 |
| 2.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату (п.1.3) | 60 |
| 2.4. Скорректированная арендная плата (п.2.2.-п.2.3) | 1320-60 = 1260 |
| 2.5. Разница, приходящаяся на дополнительное место в гараже (п.2.4 - п.2.1) 3. Поправка на кондиционирование воздуха | />1260-1215 = 45 |
| 3.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования | 1215 |
| 3.2. Сопоставимый объект 4: 2 ванные комнаты; гараж на 2 машины | 1395 |
| 3.3. Разница, приходящаяся на вторую ванную комнату (п.1.3) | 60 |
| 3.4. Разница, приходящаяся на дополнительное место в гараже (п.2.5) | 45 |
| 3.5. Скорректированная арендная плата (п.3.2-п.3.3-п.3.4) | 1395-60-45 = 1290 |
| 3.6. Разница, приходящаяся на наличие кондиционирования (п.3.5 - п.3.1) 4. Поправка на включение оплаты коммунальных услуг в арендную плату | 1290-1215 = 75 |
| 4.1.Сопоставимый объект 1 (базовый): 1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования, коммунальные платежи не включены в арендную плату | 1215 |
| 4.2.Сопоставимый объект 5:1 ванная комната, гараж на 1 машину, без центрального кондиционирования, с включением коммунальных платежей в арендную плату | 1410 |
| 4.3. Разница, возникающая из-за включения коммунальных рлатежей в арендную плату (п.4.2 - п.4.1) | 1410-1215 = 195 |
В оценке объекта следует принять либо текущую арендную 1лту, либо скорректированную путем сравнения объекта оценки другими, сдающимися в аренду, и внесения поправок.
Еще по теме Метод мультипликатора валовой ренты:
- 4.5. Методы расчета валового внутреннего продукта и национального дохода 4.5.1.Социально-экономическая сущность методов расчета показателя валового внутреннего продукта
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.
Валовый рентный мультипликатор - ϶ᴛᴏ отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД) .
Для применения метода валовой ренты крайне важно:
а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
где Ц ОБ – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВД ОБ – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
ВРМ А – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Ц i А – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВД i А – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
т – количество отобранных аналогов.
МВР не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:
Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
В полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Наиболее распространенным при использовании сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости является метод прямого сравнительного анализа продаж (метод анализа продаж). В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка, например к рынку жилья.
Общая модель сравнения продаж
С р = Ц±АЦ,
где С р – расчетная величина рыночной стоимости, руб.;
Ц – цена продажи сопоставимого объекта;
АЦ – совокупная поправка к цене продаж сопоставимого объекта͵ учитывающая, в какой мере оцениваемый объект отличается от сопоставимого.
Метод предполагает реализацию следующих этапов:
1. Анализ рынка и выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости. Сопоставимые объекты должны иметь один и тот же физический возраст, такой же участок земли под объектом, те же финансовые и другие условия сделки. Точность оценки стоимости в значительной мере зависит от качества собранной информации.
2. Проверка информации о сделках. Очень часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, фактическая цена, как правило, бывает выше.
3. Анализ объектов и внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым сопоставимым объектом. При этом фактически определяется цена, за которую был бы продан сопоставимый объект, если бы он обладал характеристиками оцениваемого объекта.
ВЫВОДЫ
· Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.
· Наиболее распространенным при использовании сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости является метод прямого сравнительного анализа продаж
· Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо к действительной валовой выручке.
Контрольные вопросы
1. На каком принципе оценки основан метод анализа продаж?
2. Какие существуют способы определения поправок к цене объекта недвижимости?
3. Имеет ли значение порядок внесения поправок?
4. На чем основано определение поправок через анализ парных продаж?
5. Какие поправки влияют на стоимость объекта?
6. В чем сущность определения стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора?
7. На чем основано определение стоимости с помощью коэффициента капитализации?
8. Каков порядок действий при определении стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Учебное пособие представляет собой обобщение основ оценочной деятельности, которая является неотъемлемой частью рыночной экономики.
Основная цель оценки – определение рыночной или иной стоимости объекта оценки и согласование результатов с заказчиком. Непосредственно оценка стоимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.
Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.
Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.
Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.
По мере происходящих преобразований в нашей стране все острее становится потребность в квалифицированных специалистах оценочного дела. Вместе с тем, знания основ оценочной деятельности необходимы арбитражным управляющим в процессе проведения процедур банкротства.
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи её в аренду˸ чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т. п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.
Этап I. Расчет МВР˸
‣‣‣ формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе˸
‣‣‣ расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;
‣‣‣ согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.
Этап II. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости˸
‣‣‣ определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;
‣‣‣ анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;
‣‣‣ расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.
Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости˸
‣‣‣ умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.
Проиллюстрируем представленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере. Задача - определить рыночную стоимость односемейного жилого дома, расположенного в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемого для последующей сдачи ᴇᴦο в аренду отдыхающим. Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазон МВР в пределах 15,07-16,33 (табл. 9.6). Из этого диапазона выбираем медианное значение МВР 15,88. Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравнимых объектов, тем более надежно значение МВР.
Для определения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта выбраны четыре сравнимых объекта, по которым проведена соответствующая корректировка арендных плат по отдельным элементам сравнения (табл. 9.7).
Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, несколько отличающаяся: аналитическая информация в очень ограниченном количестве в открытом доступе, относительно небольшое количество сопоставимых объектов в особенности по местоположениям, где рынок малоразвит, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д. Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят сравнительно точный характер по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости. Применение принципов определения валового рентного мультипликатора соотносится с принципами расчета ставки капитализации объекта недвижимости.
В данной публикации мы провели краткий анализ по данным определениям, их соотношении между собой, а также их применении на практике. Изучили аналитическую информацию по сегментам рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске в ретроспективном периоде и на дату проведения исследования.
Основные определения
Ставка капитализации (коэффициент капитализации) - показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год / стоимость недвижимости. Ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив.
Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД).
Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: Определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости. По технике оценки такой метод близок к методу прямой капитализации. Однако он имеет свои особенности. Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки, а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п.. Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка. Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки. В этом принципиальное отличие этого мультипликатора от коэффициента капитализации, который может существенно отличаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы. Стоит отметить, что в отличии от мультипликатора валовых рентных платежей коэффициент капитализации имеет ясный экономический смысл. Он характеризует конечную доходность и способ возмещения капитала, характерные для конкретного объекта недвижимости. Поэтому он может быть рассчитан, исходя из анализа доходности альтернативных вариантов инвестирования, с учетом ожидаемого роста или падения стоимости оцениваемой недвижимости на прогнозный период.
На сегодняшний день существуют различные формулы расчета валового рентного мультипликатора и ставок капитализации. При применении различных формул диапазон ставок при известном ВРМ может отличаться.
Часто встречающиеся формулы расчета ВРМ и ставки капитализации
Рассмотрим первую формулу, взятую из учебника Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Для расчета формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:
А.В. Доценко в своей научной статье «Расчет ставок дисконтирования капитализации при оценке недвижимости в условиях кризиса» считает, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы средние рыночные значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:
По прямому методу определения мультипликатора Л.А. Лейфера в статье «Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных» ВРМ рассчитывается по формуле:
Прямой метод определения может использоваться в том случае, когда для интересуемого класса объектов оценки можно подобрать достаточное количество объектов, по которым имеются одновременно данные предложений по их продаже и сдаче их же в аренду. Такие данные обычно можно найти по объектам недвижимости, относящимся к развитому сегменту рынка, например, офисные или торговые помещения в крупных городах, где рынок продаж и рынок аренды достаточно развит (из математической статистики известно, что такая оценка является наилучшей в классе линейных несмещенных оценок ).
Также Лейфер Л.А. предложил свою методику расчета ставки капитализации, расчет исходя из значения ВРМ. Согласно предложенной методике расчет производится на основе вариационного ряда (упорядоченных выборок). Первая выборка формируется из цен продаж, вторая из арендных ставок. Затем выборки ранжируются и формируются пары для расчета ВРМ. Формирование пар базируется на допущении о том, что сходные по потребительским свойствам объекты занимают примерно одинаковые места, как при упорядочивании арендных ставок. Исходя из такого предположения, можно считать, что образованные пары значений цены продажи и арендной ставки относятся к одинаковым или, по крайней мере, близким по основным потребительским характеристикам объектам.
Но как правило для расчета ставки капитализации используется базовая формула (учебник Н.Е. Симионовой, Р.Ю. Симионова «Оценка бизнеса: теория и практика»), выглядит она следующим образом:
При помощи трансформации формул (1) и (4) можно вывести формулу зависимости ВРМ и СК, которая будет выглядеть следующим образом :
,
Так же путем трансформации формула (5) может выглядеть так:
Таблица взаимосвязи ВРМ и Ск по рынку коммерческой недвижимости в г. Новосибирске по данным за 2016 г.
На основе Аналитической информации «Мониторинг. Предложения на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска» RID Analytics, составленный на конец 2016 года и используя статью Живаева М. В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности» за 2 квартал 2016 г. в части «Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)» была составлена сводная таблица взаимосвязи диапазона СК и ВРМ в зависимости друг от друга и от других факторов. Расчеты проведены с помощью формул (1) и (6):
Анализ ставки капитализации торговой недвижимости в Новосибирске по данным открытой публичной информации за различные периоды с 2009 г. по 2016 г.
В результате проведения исследования по данной теме мы изучили имеющуюся аналитическую информацию и привели диапазоны ставок капитализации по сегменту торговой недвижимости в Новосибирске в ретроспективном периоде.
Генеральный директор, оценщик I категории Арсенчук Евгения Сергеевна