Бумага 

Покупка квартиры что проверить риски как избежать. Вторичка без рисков. Как обезопасить себя покупателю квартиры на вторичном рынке? Участников сделки и других заинтересованных лиц

Факторы риска

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:

  • Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
  • Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска - несанкционированная перепланировка.
  • Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

Юридические подводные камни

  1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником, по доверенности . Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
  2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры . Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
  3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера , особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
  4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц . В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
  5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала . По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
  6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман , т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
  7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы , а также иные скрытые обременения.
  8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении . За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.
  9. Нарушение прав супругов .
  10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей) . Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
  11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).
  12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение . Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Не знаете свои права?

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Технические моменты

Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями - от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:

  • состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
  • чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
  • дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
  • состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
  • расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
  • материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
  • законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
  • социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Безопасность оформления сделки

  • При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
  • Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
  • Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой, заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста.
  • Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель, по обоюдной договоренности, тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
  • Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)») . Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.
  1. Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
    • точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
    • источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
    • есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
    • служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
    • число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
    • актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
    • если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать - на каком основании.
  2. Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права.
  3. Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию - эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут.
  4. Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
    • неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
    • вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
    • сокрытие информации о собственнике;
    • продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
    • продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
    • встречная продажа квартиры и расселение.
  5. Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
  6. Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
  7. Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.
  8. При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы.
  9. За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
  10. Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.

При покупке квартиры многие покупатели совершают массу ошибок, как юридических, так и финансовых. Купить квартиру не сложно, но нужно делать все обдуманно, чтобы потом не пожалеть. Чтобы избежать рисков, можно обратиться в посредническое агентство, риэлтеры в котором обеспечат сопровождение сделки. Но этот вариант очень дорогостоящий, а потому многие люди решаются на приобретение квартиры самостоятельно.

Рисков на вторичном рынке недвижимости очень много и на нем промышляет очень много мошенников. Если вы присмотрите квартиру, то первым делом следует внимательно познакомиться с паспортом владельца, а также с правом собственности на квартиру. Следует убедиться в подлинности этих документов, так как очень часто на вторичном рынке продают квартиры по поддельным документам и причем нескольким покупателям за один день. Чтобы этого не случилось, обязательно убедитесь, что перед вами действительно настоящий владелец продаваемой квартиры. Для этого можно поговорить с соседями, которые расскажут вам, чья это квартира.

Специалисты не советуют приобретать квартиру, которая была лишь совсем недавно получена по наследству. В этом случае очень велик риск, что объявятся и другие претенденты на уже ваше жилье и будут доказывать свои права в суде. Чтобы этого не случилось, лучше откажитесь от покупки недавно унаследованной квартиры.

Сделки с недвижимостью, особенно вторичной, по праву считаются самыми рискованными из тех, которые чаще всего заключают наши сограждане. Так, например, тщательной проверки и времени требует покупка квартиры, права собственности на которую принадлежат несовершеннолетнему. В этом случае вам придется долго ждать разрешения попечительского совета на продажу такой квартиры. Если ребенок владеет только долей или просто прописан в квартире, то тоже необходима справка о разрешении продажи такой квартиры.

Очень часто жилье продают недееспособные люди, а их опекуны позже начинают судебные тяжбы, доказывая, что квартира была продана незаконно. Если у вас возникнут какие-либо сомнения в дееспособности продавца, обязательно попросите справки из соответствующих диспансеров. Это вы можете сделать и без каких-либо подозрений, чтобы подстраховаться.

Нередки случаи продажи жилья на вторичном рынке по доверенности. Опытные риэлтеры считают, что покупать квартиру по доверенности очень рискованно, ведь доверенность можно получить силой или обманом, а позже обманутый бывший владелец жилья начинает доказывать свои права в суде и сделки, как правило, аннулируют. Но если вам очень понравилась квартира, то обязательно устройте личную встречу с владельцем жилья и выясните мотивы выдачи документа.

На вторичном рынке недвижимости очень много мошенников, а сделки полны подводных камней и неприятных сюрпризов. Чтобы не попасть впросак, при малейших сомнениях обращайтесь за консультацией к опытному юристу, которая будет стоить намного дешевле денег, потерянных на неудачной сделке. Выгодной вам сделки!

В настоящее время мошенничество в сфере недвижимости имеет достаточно распространенный характер, и встречается в оформлении сделки купли-продажи нередко. Обмануть могут на любой стадии сделки, начиная от показа квартиры заканчивая передачей денежных средств. Чаще всего, встречаются такие виды обмана в случае покупки или продажи квартиры:

Существуют и иные способы обмана лиц, желающих приобрести или продать жилье, при этом мошенники придумывают взамен или в дополнение к ним другие тактики.

Как обманывают при покупке квартиры

Обман покупателей может быть на любой стадии сделки . Начиная от предъявления документов и заканчивая передачей денежных средств. Особое внимание следует обратить на квартиры, которые являлись предметом наследства . Спустя некоторое время в гости могут прийти «неожиданные наследники».

Кроме этого, лучше узнать историю интересующей квартиры заранее до совершения покупки, заказав выписку из ЕГРП.

Благодаря этой выписке будет известно, какими способами квартиры переходила из рук в руки. Частая перепродажа квартиры должна насторожить покупателя.

Покупателю необходимо обратить особое внимание на такие моменты как:

  • оплачивались ли коммунальные услуги за расчетный период на момент, когда переходит право собственности;
  • предоставлены ли справки, которые подтверждают факт оплаты .

Во время проведения осмотра квартиры необходимо узнать сумму долга по коммунальным услугам, если продавец откажет предоставлять такие сведения, то необходимо самостоятельно обратиться в ТСЖ или управляющую компанию.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ, новый владелец купленной недвижимости может согласиться оплатить долг по коммунальным услугам только после совершения сделки по переводу такого долга , которая осуществляется при согласии двух сторон. Если он отказывается брать на себя задолженность, то в договоре купли-продажи и акте приема-передачи необходимо прописать сведения о том, что все обязательства по неуплате коммунальных услуг остаются на продавце.

Покупка квартиры, полученной по наследству

Покупать квартиру, которая была приобретена лицом посредством наследования, также является рискованной сделкой. Связано это с тем, что появляется вероятность дополнительно приобрести претензии лиц, законные права которых были нарушены в результате выделения доли наследства .

Бывают случаи, когда родственники, которые первые узнали о смерти наследодателя, не желают делить имущество с другими наследниками и могут скрывать от них этот факт.

Покупателю стоит учесть, что «обманутые» законные наследники имеют право восстановить данный срок или установить факт принятия наследства через суд.

В таком случае сделка купли-продажи такой квартиры признается судом недействительной.

Подделка завещания является частой уловкой мошенников. Они заранее выслеживают подходящих граждан, у которых нет близких родственников, и через знакомых нотариусов подделывают завещание. После смерти наследодателя квартира оформляется в собственность и продается.

Также мошенники после смерти наследодателя делают договор дарения или купли-продажи, который якобы еще оформили при жизни наследодателя. При наличии таких документов недвижимость, переданная посредством таких договоров, не входит в наследственную массу . Но если родственники постараются доказать факт подлога, то сделка будет расторгнута.

В любом случае необходимо тщательно изучить всю историю покупаемой квартиры и документы на нее. Необходимо знать с кем проживал наследодатель, состоял ли в браке и сколько у него детей. Кроме этого, нужно узнать были ли у наследодателя наследники с обязательно долей (ст. 1149 ГК РФ) - нетрудоспособные дети, супруг(а), родители. Изучив все обстоятельства наследования и проверив чистоту сделки, покупатель снизит риск при покупке квартиры, полученную посредством наследования.

Если квартира в собственности менее 3 лет

Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, то риски для покупателя несколько возрастают, по таким причинам как:

  • даритель имеет право возвратить подаренную им квартиру в свою собственность в течение трех лет если для этого имеются веские основания, перечисленные в ст. 578 ГК РФ
  • квартира может находиться под обременением (прописанные недееспособные или несовершеннолетние граждане), из-за которого в последствие сделка продажи будет аннулирована;
  • отсутствие возможности получить налоговый вычет с недвижимости, находящей в собственности менее 3-х лет.

Стоит ли покупать квартиру с обременением?

Перед тем как покупать жилье, следует внимательно изучить историю квартиры и проверить все правоустанавливающие документы на нее. Бывает так, что права на это имущество могут иметь организации и другие частные лица. Обязательства продавца перед такими лицами принято называть . Поэтому необходимо взять в территориальном органе Росреестра выписку из ЕГРП, в которой будет указаны сведения о наличии или отсутствии обременений. Обременения могут быть в виде ипотеки, ренты, ареста и т.д.

Прежде всего, перед покупкой квартиры с обременением нужно предварительно взвесить все условия . Стандартная ситуация: у человека часто не хватает денежных средств, чтобы выкупить квартиру целиком, и он берет ипотеку.

Наличие ограничений прав на жилье обычно сопровождается значительным снижением цены .

Судебная практика признания сделки купли-продажи недействительной

Судебная практика показывает, что срок, в течение которого договор можно оспорить зависит от категории сделки: ничтожная она или оспоримая. Исковые заявления в суд по оспоримым сделками подаются в течение одного года после подписания договора о купли-продажи квартиры (п. 2 ст. 181 ГК РФ). По ничтожным сделкам договор можно оспорить в течение 3 лет после его заключения. Кроме этого, гражданин имеет право подать иск о признании договора незаключенным в течение трех лет с того момента, как ему стало известно о его недействительности.

В судебной практике существует некоторые базовые основания, которые становятся реальным поводом для оспаривания договора купли-продажи квартиры:

  • если оформление договора не соответствует тем требованиям, которые предусмотрены в законах;
  • если договор оформляется для прикрытия другой сделки;
  • если нарушены права несовершеннолетних , вызванных подписанием договора;
  • если выявились факты, которые влияют на законность сделки, уже после момента подписания;
  • недееспособность одной из сторон сделки;
  • если договор составлялся под угрозой , принуждением.

Если хотя бы одна из этих причин может быть доказана, рассмотрение вопроса о может направляться в суд посредством искового заявления .

Не всегда обманутый покупатель сможет доказать в суде факт нарушения своих прав. Если у него будут неопровержимые доказательства - суд окажется на его стороне, но в настоящее время мошенники действуют так профессионально, заранее продумав все до мелочей, что у суду сложно найти основания для признания договора купли-продажи недействительным.

Заключение

Покупка недвижимости - серьезное, волнительное дело для каждой стороны сделки. В настоящее время мошенничество в сфере купли-продажи недвижимого имущества не редкость , поэтому прежде чем осуществлять покупку жилья, необходимо знать как уберечься от рук мошенников и не стать жертвой обмана.

В любом случае, чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо тщательно подойти к изучению всех правоустанавливающих документов, а также провести консультацию с квалифицированными юристами.

Вопрос

Как предостеречься от мошенников на рынке недвижимости?

Здравствуйте! Хочу купить вторичное жилье, но опасаюсь попасть в руки мошенников, на что стоит обратить внимание? Как мне следует поступить?

Ответ
Здравствуйте! Процесс покупки недвижимости очень непрост и опасен в настоящее время по причине мошеннических действий. Прежде всего, необходимо ознакомиться с самим продавцом, проверив его паспорт на достоверность (через официальный сайт МВД России). Кроме этого, заказать выписку из ЕГРП об интересующей квартире, выписку из домовой книги. Эти документы дадут понять каким образом квартира перешла к собственнику, находится ли она под обременением, сколько человек прописаны и проживают в ней. Если от продавца выступает представитель по доверенности, стоит насторожиться. Необходимо внимательно проверить доверенность, и указанные в ней полномочия. В любом случае, в такой серьезной ситуации лучше не экономить, а обратиться к проверенным высококвалифицированным юристам, которые проведут вашу сделку.

Если недвижимость находится , то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку .

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

Документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

К договору желательно приложить .

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

  • справку из ЕИРЦ (об отсутствии );
  • техпаспорт.

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

  1. Выплата . Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры . К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить . Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов . Если квартира , то список необходимых бумаг предоставит банк.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи ?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг .

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены .

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

  1. . Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом . По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин . Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга . Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку .
  6. Количество . Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  7. Наличие . Квартира может быть заложена и т. д.
  8. . Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в . У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца . Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена . Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.