Как влияют обременения и ограничения на рыночную стоимость земли. Проблемы оценки рыночной стоимости прав на земельные участки, с учетом обременений (сервитутов) в Российской Федерации Корректировка на обременение проживающими и зарегистрированными собств

15.06.2024

Мы можем произвести оценку стоимости сервитута всего по одному из перечисленных ниже документов!

Реквизиты юридического лица или паспорт заказчика оценки.

На земельный участок

Документ-основание приобретения права на участок, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

На здание/помещение

Свидетельство о государственной регистрации права.
Документ-основание приобретения права на объект, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

** Это может быть договор купли-продажи, договор строительства, акт завершения строительства и ввода в эксплуатацию и т. п.

Для определения стоимости сервитута достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Остались вопросы? Свяжитесь с нами!

Какие факторы влияют на стоимость сервитута и его соразмерную плату?

При образовании сервитута собственник земельного участка или помещения, на который он накладывается, несет убытки. Для определения понесенных собственником убытков и оценки обременения оценщиками учитываются факторы, прямым и косвенным образом влияющие на соразмерную плату за пользование сервитутом, а именно:

доля земельного участка или помещения, обремененная сервитутом;
степень ограничения пользования объектом, на который накладывается сервитут;
интенсивность использования объекта с сервитутом;
степень влияния на распоряжение объекта, на который накладывается обременение;
расходы на содержание объекта;
дополнительные расходы, возникшие в результате наложения сервитута;
рыночная стоимость земельного участка;
размер упущенной выгоды в связи с наложением сервитута.

Оценка платы за сервитут производится, прежде всего, путем расчета величины ущерба, нанесенного владельцу объекта недвижимости, величины упущенной выгоды и убытков.

Каждое обременение и ограничение права имеет свой экономический смысл и с позиции оценочной деятельности выделяет связанный с ним объект из многообразия существующих.

В связи с этим возникает вопрос концептуального характера о наличии или отсутствии влияния различного рода обременений и ограничений на рыночную стоимость недвижимости. Данный вопрос относится только к сфере интересов профессиональных субъектов рынка недвижимости, поскольку во многих случаях собственники подобного имущества не могут четко для себя определить является ли их собственность более дешевой, чем подобные объекты, представленные на рынке.

Одним из наименее исследованных аспектов, влияющих на рыночную стоимость недвижимости, как объекта собственности, является наличие обременений и ограничений (рассмотренных в параграфе 3.1 монографии). В связи с наличием на земельном участке таких обременений могут быть ограничены и/или запрещены некоторые виды деятельности.

Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, осуществляет сбор и анализ информации, существенной для определения его стоимости, посредством подходов и методов, которые на основании суждения оценщика могут быть применены при проведении оценки, в том числе сведений об обременениях, связанных с объектом оценки (ФСО N 1, п. 18 (в); ФСО N 3, п. 8 (е)), ФСО N 7, п.7). Случаи обременения объекта оценки являются достаточно распространенными в практике оценочной деятельности. Поэтому необходимо учитывать следующее: положительное влияние обременений на стоимость имущества довольно-таки редко, но существует и иллюстрируется примерами, отраженными далее по тексту настоящего параграфа. С другой стороны, такое обременение как договор аренды может, как уменьшать, так и увеличивать рыночную стоимость объекта. Далее рассмотрим влияние различных типов обременений на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Под обременением права следует понимать ограничения, которые налагаются на возможности собственника или лица, обладающего иными полномочиями на объект. Исходя из этого, можно дать ответ, что в итоговой величине стоимости подобное обременение в обязательном порядке должно иметь некую численную составляющую, снижающую рыночную стоимость. Но даже при незначительном погружении в правовые нюансы, рассмотренные в параграфе 3.1 настоящей главы, становится явным, что подобный ответ на самом деле не так уж и очевиден.

Арестованное имущество на рынке, как правило, стоит дешевле, поскольку сделка проводится не в рамках стандартных рыночных условий, а на ее совершении сказываются чрезвычайные обстоятельства, а именно, одна из сторон имеет обязанность реализовать объект недвижимости вне зависимости от своего желания. Но в таком случае оценщиком определяется уже не рыночная стоимость в чистом виде, а стоимость с оговоренными ограничениями и допущениями.

При приватизации государственного или муниципального имущества привлечение независимого оценщика необходимо для установления рыночной стоимости имущества, по которой оно будет отчуждаться в частную собственность.

На рыночную стоимость отчуждаемого имущества также влияют различные факторы (вид и состояние имущества, его полезные свойства, спрос на него на соответствующем товарном рынке и т.д.). Помимо названных факторов одним из наиболее важных обстоятельств, которые оказывают влияние на установление рыночной стоимости имущества, является наличие в отношении него обременений со стороны третьих лиц (аренда, залог и др.).

Обременения имущества уменьшают его стоимость, когда они ограничивают владение и пользование им. Так, к примеру, при аренде имущества собственник лишен возможности получить обратно свое имущество в любой момент, если договором аренды это прямо не предусмотрено. Между тем далеко не о всяком обременении имущества идет речь. При определении рыночной стоимости имущества не учитывается обременение имущества со стороны самого покупателя (арендатора имущества), поскольку после совершения сделки купли- продажи обременение автоматически прекращается.

Так, к примеру, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.06.2015) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право приобретения в собственность недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого или среднего предпринимательства. Субъект малого (среднего) предпринимательства обращается с заявлением о приобретении в собственность соответствующего недвижимого имущества и для заключения с ним договора купли-продажи привлекается профессиональный оценщик в целях установления рыночной стоимости отчуждаемого имущества. Преимущественное право на выкуп имущества у субъекта малого или среднего предпринимательства в отношении такого объекта недвижимости возникает только в случае, если он его арендует (и при выполнении иных условий, предусмотренных законом).

Вместе с тем обременение со стороны самого субъекта малого предпринимательства в отношении указанного имущества оценщиком при определении рыночной стоимости имущества не учитывается по следующим причинам. Согласно ст. 413 ГК РФ, обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. При заключении договора купли-продажи в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице. Право аренды субъекта малого предпринимательства в этом случае прекращается в результате выкупа объекта, то есть он приобретает имущество свободным от прав и притязаний третьих лиц.

Следовательно, приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, предопределяет прекращение обременения в виде аренды этого имущества, поэтому не подлежит учету при определении рыночной стоимости такого имущества стоимость права аренды объекта оценки (постановление ФАС Северо- Западного округа от 05.04.2012 по делу № А26-10656/2010).

Применительно к определению стоимости многих объектов, на которые наложены обременения, нельзя упускать из внимания, что часто, заказчиком оценки попросту ставится некорректная задача, а именно, определения рыночной стоимости, когда на самом деле все обстоятельства потенциальной сделки указывают на то, что должна быть определена ликвидационная стоимость. Обратимся к термину «рыночная стоимость», как его трактует законодательство. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: под рыночной стоимостью объекта оценки понимает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Предлагаемый нами подход основан на сегментации рынка с

учетом множества критериев и факторов и выделении сегмента рынка (группа потребителей, объектов оценки, покупателей, продавцов, обладающих общими характеристиками), а это показывает, что в случае наличия обременения ни какой рыночной стоимости не возникает, коллизия решается через другой сегмент рынка, где объект оценки, вид использования собственности остаются теми же самыми, что и на открытом свободном рынке, но действуют иные субъекты (уже не просто собственник в лице продавца и покупателя, а судебный пристав- исполнитель, распоряжающийся имуществом должника, конкурсный управляющий, реализующий имущество должника в процедуре банкротства, банк, реализующий залоговое имущество и т.п. и соответствующие желающие приобрести данное имущество на условиях, отличных от рыночных), действуют принудительные условия и соответствующие ограничения, отличная от свободного рынка процедура реализации имущества, что позволяет выделить здесь свой сегмент рынка, отличный от открытого и свободного рынка.

В подтверждение предположения о том, что вопрос влияния наличия обременений на стоимость объекта недвижимости не является однозначным, можно привести пример с таким видом обременения как сервитут.

Например, имеется некий земельный участок, через который проложена дорога. Сервитут, наложенный государственными органами на данный земельный участок означает для собственника, что по указанной дороге могут двигаться любые субъекты, вне зависимости от наличия согласия на это собственника. В таком случае необходимо рассматривать то, каким образом дорога пролегает на данном участке и то, как ее наличие влияет на использование земельного участка. Так, например, дорога может быть очень даже полезной для существования автосервиса. В таком случае, вряд ли можно будет заключить, что рассматриваемый земельный участок должен стоить на рынке дешевле, чем остальные с сопоставимым назначением.

Иными словами, на наличие влияния сервитута на рыночную стоимость земельного участка оказывает влияние наиболее эффективное использование земельного участка. Данный фактор зависит от наиболее эффективного использования объекта (земельного участка). Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) - это процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование. В том случае, если право прохода через участок, предоставленное третьим лицам, не позволяет построить дом, а без сервитута это было бы возможно, то наличие этого обременения влияет на наилучшее использование. То же самое можно сказать, если наличие сервитута ограничивает возможную площадь дома на этом земельном участке. Если же наилучшее использование и основные параметры использования земельного участка при добавлении сервитута остаются без изменений, то рассматриваемое обременение не влияет на стоимость земельного участка.

Нужно проанализировать, ограничивает ли это обременение использование земельного участка согласно НЭИ с точки зрения рынка. Например, участок с ВРИ "под строительство..." - а находится полностью в зоне, где строить нельзя. В этом случае необходимо провести анализ, что можно делать на земле, и каково НЭИ. И соответствующим образом подобрать аналоги. Или другой случай, в зоне - только не существенная часть земельного участка. На возможность строительства с учетом норм строительных норм и правил (СНИП) это обременение влияние не оказывает.

Если какая-либо часть участка находится под обременением, не позволяющим дальнейшую его эксплуатацию, то в данном случае следует рассчитывать рыночную стоимость указанной части обремененного участка путем приравнивая ее к кадастровой, поскольку даже обремененная земля, не может ничего не стоить.

В том случае, если объект недвижимости обременен залогом, то на имущество возникает право кредитора удовлетворить свои требования по возврату кредита за счет продажи объекта. Данное обременение никак не повлияет на рыночную стоимость объекта при определении его стоимости, поскольку Оценщик делает допущение, что кредит будет выплачен, а имущество из залога будет возвращено собственнику. В том случае, если заемщик не погашает кредит, объект отчуждается по ликвидационной стоимости.

Права третьих лиц могут влиять на стоимость недвижимости в случае его обременения арендой. Если объект недвижимости передан в аренду, то у арендатора существует право владения и пользования объектом аренды на период, указанный в арендном договоре.

В качестве примера рассмотрим ситуацию, когда собственность в виде здания передана в аренду сроком на 5 лет по фиксированной цене. В таком случае, потенциальный покупатель этого здания будет ограничен в использовании своей собственности, поскольку старый договор аренды будет продолжать действовать, и новый владелец не сможет сдать его в аренду по текущей рыночной ставке, а будет вынужден получать арендную плату по прежней ставке, указанной в договоре аренды. Таким образом, текущая стоимость упущенных доходов определяется путем расчета потерь дохода от аренды в год. Затем полученные значения суммируются и приводятся к текущей стоимости по соответствующей ставке дисконтирования. Полученные величины упущенных доходов суммируются, и рассчитывается итоговое значение величины упущенного дохода от обременения арендой. Покупатель при осуществлении сделки купли-продажи вправе потребовать от продавца уступку в цене на эту сумму, потому что именно продавец заключил этот договор аренды. Величина этих неполученных доходов как раз характеризует количественное влияние рассмотренного обременения на рыночную стоимость объекта недвижимости. Из этого следует, что рыночная стоимость уменьшается при обременении объекта арендой на величину упущенных доходов.

С другой стороны, наличие обременения, как юридический фактор, еще не означает ухудшение экономического положения объекта, а, следовательно, не является автоматическим условием снижения рыночной стоимости. Любое обременение следует рассматривать с точки зрения того, приводит оно к потере дохода или нет. Если обременение не приводит к потере дохода, то его стоимость ничтожна. Как правило, необходимость учета обременения объекта недвижимости возникает при определении рыночной стоимости объекта для совершения с ним сделки. При этом важно помнить, что, согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель по договору должен быть заменен новым - приобретателем вещного права на имущество. Рассмотрим несколько ситуаций.

Ситуация 1. Объект недвижимости является частной собственностью и обременен договором аренды. Договор аренды заключен по рыночной арендной ставке. В результате такой сделки новый собственник не теряет доход. Наоборот, приобретение объекта недвижимости с арендатором освобождает нового собственника от необходимости его поиска и снижает недозагрузку помещений до минимума.

Таким образом, обременение объекта недвижимости договором аренды не только не снижает его стоимость, но и дает преимущество.

Ситуация 2. Объект недвижимости является частной собственностью и обременен договором аренды. Договор аренды заключен по арендной ставке, которая ниже рыночной. Если размер арендной платы за объект неадекватен рыночным параметрам (занижен), то производится учет финансового результата от досрочного расторжения договора аренды. При этом из доходной части вычитаются описанные в контракте штрафы, возлагаемые на арендодателя. Предполагается, что после расторжения договора и после прохождения стандартного периода вакантности объекта он будет сдан по рыночной ставке. Возможно, что после расторжения договора аренды будет заключен договор между теми же контрагентами, но уже на рыночных условиях.

Ситуация 3. Объект недвижимости является частной собственностью и обременен договором аренды. Договор аренды заключен по арендной ставке, которая выше рыночной. Если размер арендной платы за объект недвижимости завышен, то проводится анализ причин завышения. Если причиной являются одновременно уникальные и при этом востребованные рынком свойства объекта аренды, то в расчет берется контрактная арендная ставка. Если причина не установлена, то в расчет принимаются рыночные данные размера арендной ставки. Договора аренды заключаются на срок, определенный в договоре. Если срок аренды не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (ст. 610 ГК РФ). В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Положения статьи 620 ГК РФ предусматривают основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Кроме оснований, предусмотренных указанной нормой, стороны в соответствии со статьей 620 и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ могут установить в договоре и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора. В силу норм статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором. Если в договоре аренды предусмотрено условие об одностороннем отказе от исполнения договора, то сторона обязана уведомить другую сторону в письменной форме в срок не менее чем за три месяца. То есть по договору аренды арендатор вправе расторгнуть его в любое время, направив арендодателю письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора за три месяца. Принимая во внимание изложенные факты, в расчете рыночной стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков с момента, когда договор аренды может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ГК РФ и изложенным в договоре аренды, арендная ставка по арендованным помещениям объекта оценки принимается в соответствии с ее рыночной величиной. Теперь рассмотрим наличие обременения договором аренды при реализации государственного недвижимого имущества. Договоры аренды с государством, как правило, заключены по арендной ставке, рассчитываемой в соответствии с нормативными актами, регулирующими арендные отношения. В некоторых случаях такая арендная ставка ниже рыночной. Государственное недвижимое имущество реализуется в частные руки в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) и Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ). Условия выкупа государственного

(муниципального) имущества по условиям этих двух Законов существенно отличаются, что отражено в примерах ниже.

Ситуация 4. Объект недвижимости является государственной (муниципальной) собственностью и обременен договором аренды. Условия выкупа объекта недвижимости подпадают под действие Закона N 159-ФЗ. При выкупе государственного (муниципального) имущества в порядке, установленном указанным Федеральным законом, предусмотрен порядок выкупа арендаторами имущества в заявительном порядке без продажи этого имущества через аукцион. При этом покупателем объекта может быть только его арендатор. В этом случае продажи имущества на свободном рынке нет и окончательная цена объекта формируется не в результате спроса и предложения, а исключительно расчетным методом на основании оценки, и изменению не подлежит. В связи с этим довод оппонентов (и самих арендаторов) о снижении рыночной цены имущества в результате обременения его договором аренды неоснователен, поскольку имущество обременено правами аренды потенциального и единственного покупателя. В случае заключения договора купли-продажи такое обременение автоматически будет прекращено, так как будет прекращен договор аренды. Об этом же говорится в Постановлении Федерального арбитражного суда Западно- Сибирского округа по делу N А45-14552/2010, а также во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-15853/2011. В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 11 июля 2011 года N Д06-3372 также указано, что в случае проведения оценки недвижимого имущества с целью реализации статьи 3 Закона N 159-ФЗ представляется целесообразным не учитывать информацию о договоре долгосрочной аренды ввиду отсутствия обременения в силу расторжения договора в случае реализации арендатором преимущественного права выкупа недвижимого имущества. Иначе говоря, при определении рыночной стоимости недвижимого имущества на условиях, определенных Законом N 159-ФЗ, ни размер арендной ставки, ни наличие обременения не имеют значения и не влияют на рыночную стоимость имущества.

Ситуация 5. Объект недвижимости является государственной (муниципальной) собственностью и обременен договором аренды. Условия выкупа объекта недвижимости подпадают под действие Закона N 178-ФЗ. В этом случае реализация объекта недвижимости проводится через аукцион. При реализации объекта через аукцион у него появляется неограниченное количество потенциальных покупателей. При этом, согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель по договору должен быть заменен новым - приобретателем вещного права на это имущество. И если контрактная арендная ставка ниже рыночной, то налицо потеря дохода. В этом случае договор аренды необходимо учитывать, как обременение. Однако если в договоре аренды есть положение о том, что арендная плата может быть пересмотрена (как правило, не чаще одного раза в год), то снижение арендного дохода в результате обременения необходимо учитывать только до момента, когда у арендодателя наступает возможность пересмотра арендной ставки. После этого расчет стоимости объекта проводится на основании рыночных арендных ставок. Этот вопрос разъясняется и в ранее упомянутом письме Министерства экономического развития Российской Федерации: "Если покупателем недвижимого имущества является лицо, не являющееся арендатором по договору аренды выкупаемого помещения, в отчете об оценке представляется целесообразным отражать информацию об обременении в виде договора долгосрочной аренды, за исключением случая наличия в договоре аренды условия о расторжении данного договора при смене собственника недвижимого имущества". Другими словами, при определении рыночной стоимости недвижимого имущества на условиях, определенных Законом N 178- ФЗ, наличие обременения договором аренды и размер арендной ставки влияют на рыночную стоимость имущества. Изложенное в этой ситуации распространяется и на продажу находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.

Приведенные примеры наглядно иллюстрируют, что для ответа на вопрос о влиянии обременения на стоимость объекта недвижимости не стоит отвечать, предварительно глубоко не вникнув в ситуацию, которую формирует существующее ограничение права. А это, в свою очередь, может создавать определенные надежды для собственников подобного имущества на то, что их объект может спокойно конкурировать с недвижимостью, выставленную на продажу на открытом рынке.

В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание обременения, срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, прочее прочее.

Таким образом, очевидно, что наличие каких-либо обременений и ограничений на использование или совершение сделок будет сказываться на его стоимости, следовательно, необходимость в результатах объективной оценки земельных участков испытывают как государственные органы исполнительной власти, так и физические и юридические лица. В связи с этим не менее значимым является и вопрос влияния обременений на рыночную стоимость земельного участка. В соответствии с Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как правило, используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. Указанные методы описываются в пункте 2.2. На практике чаще всего применяются метод сравнения продаж и метод капитализации дохода, которые дают наиболее точный результат при оценке участка.

Однако, использование сравнительного подхода при оценке права пользования земельным участком на условиях аренды часто бывает затруднительным в связи с неразвитостью рынка земельной ренты. В таких случаях оценщики довольно часто используют справочник расчетных данных для оценки и консалтинга» под редакцией кандидата технических наук Е.Е. Яскевича, в котором приводится расчетная таблица «Соотношение ПА/ПС для земельных участков в некоторых городах РФ» для введения корректировки на передаваемые права на объект.

В случае применения метода капитализации дохода необходимо определить доход, приносимый земельным участком. Поскольку арендная ставка является результатом проявления рыночных сил спроса и предложения на пользование земельным участком, то данное обременение может по-разному влиять на ее рыночную стоимость, что проиллюстрировано на примерах выше.

Оценка земельных участков, обремененных концессионным соглашением, регламентируется ст.11 Федерального Закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» и Постановлением Правительства Москвы от 27 августа 2014 г. N 490-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП». Земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения предоставляется концессионеру в аренду (субаренду) и не превышает срок действия концессионного соглашения.

Таким образом, установлен порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные по итогам торгов для целей строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, в случаях, если критерием определения победителя торгов служит размер платы за право на заключение договора аренды. За первый и второй годы срока аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта, годовой размер арендной платы устанавливается в размере утвержденных ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, в зависимости от плотности застройки , за третий год аренды - в двойном размере, за четвертый год - 5% от кадастровой стоимости, за пятый год - 7%, за шестой год - 8%, за период с седьмого года и до ввода объекта в эксплуатацию - 10% от кадастровой стоимости земельного участка.

Арендная плата за земельные участки, предоставленные на основании концессионного соглашения для строительства, реконструкции и использования платной автомобильной дороги, устанавливается в размере, определенном концессионным соглашением, но не выше 1% кадастровой стоимости земельного участка.

В том случае, когда земельный участок находится в субаренде, уточняется следующий момент: если договором аренды ставка арендной платы установлена в размере более 2% от кадастровой стоимости участка, то при передаче его в субаренду арендная плата не изменяется. Если участок передается в субаренду для строительства объектов метро, ставка арендной платы устанавливается в размере, определенном для строительства объектов метро (0,01%).

Определены обязательные условия, которые необходимо соблюдать при определении размера арендной платы в размере менее 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Так, арендатор должен соблюдать соответствие целевого назначения земельного участка виду разрешенного использования, на земельном участке должны отсутствовать посторонние землепользователи, должны соблюдаться требования земельного и природоохранного законодательства, не допускается задолженность перед бюджетом города по арендной плате за землю. В случае нарушения одного из указанных условий является основанием для прекращения применения пониженной ставки арендной платы, установления ставки арендной платы в размере 1,5% на период с момента выявления нарушений и до момента фиксации их устранения.

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является одной из форм кредитования, активно используемых в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки.

Ипотека регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Определение залоговой стоимости предлагаемого обеспечения является важным фактором для заёмщика. Залоговая стоимость (несмотря на то, что данный вид стоимости отсутствует в Федеральном стандарте оценки) любого имущества, которое передается банку в залог, является производной от его рыночной стоимости, очищенной от рисков утери, обесценивания, а также недостаточного срока экспозиции. Разница между этими двумя видами стоимости носит название «залоговый дисконт» (понижающий коэффициент или коэффициент дисконтирования залоговой стоимости).

Согласно ФСО №2, базовой стоимостью для целей залога является рыночная стоимость, поэтому на первом этапе определяют рыночную стоимость залога с помощью трех классических подходов: сравнительного, доходного и затратного. При этом банк должен быть уверен, что полученная оценщиком стоимость базируется на реальной информации и полностью соответствует рыночным данным.

На втором этапе определяют залоговую стоимость: к рыночной стоимости применяют установленный в методических рекомендациях банка для оценки залога дисконт (понижающий коэффициент / поправочный коэффициент).

Поправочные коэффициенты устанавливаются уполномоченным органом банка и находятся всегда в одном диапазоне. При определении залоговой стоимости сотрудник залогового подразделения (кредитного отдела), выбирая поправочный коэффициент, ориентируется на факторы, характеризующие предмет залога, и на свой опыт работы, т.е. выбор поправочного коэффициента полностью зависит от экспертного суждения сотрудника банка. Банки определяют величину поправочного коэффициента (понятие нормативно не закреплено и остается на уровне внутрибанковских методик) исходя из конкретных условий кредитования, степени ликвидности объекта, наличия у потенциального заемщика положительной кредитной истории. Одним из критериев для расчета «залогового дисконта» является отнесение залога к группе риска. Чем выше риск, тем больше будет величина дисконта. Чем выше «залоговый дисконт», тем менее ценно данное обеспечение для банка.

В некоторых случаях оценщиком определяется ликвидационная стоимость при наличии у заказчика и банка такой потребности. При этом рекомендуется оговаривать применяемую методику на этапе постановки задания на оценку. На сегодняшний день вступивший в силу с 01 июня 2015 года Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога» (ФСО №9) является обязательным к применению при оценке для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Ликвидационная стоимость земельного участка всегда меньше его рыночной стоимости из-за влияния фактора вынужденной продажи - психологического аспекта, воздействующего на инициативу покупателей.

Поэтому при оценке ликвидности земельного участка учитывается типичный срок экспозиции. В качестве показателей ликвидности можно использовать среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам. Такие сведения можно получить у риэлтерских агентств и из публикуемых аналитических обзоров. Так, чем дольше объект представлен на рынке невостребованным, тем меньше будет его стоимость при условии срочной продажи.

Что касается обременения доверительного управления, то здесь следует рассматривать оценку актива в рамках паевого инвестиционного фонда (ПИФ). ПИФ - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Согласно статье 1012 ГК РФ, производя доверительное управление объектом, доверенный управляющий может иметь право совершать в отношении этого объекта по договору доверительного управления любые юридические действия, не противоречащие интересам собственника.

Оценка имущества происходит в случаях его приобретения в состав активов ПИФ, переоценка производится 2 раза в год (в том случае, если с даты последней оценки прошло более 6 месяцев).

Предположим, в доверительном управлении фонда находится земельный участок. В данном случае могут иметь место два способа оценки:

Вычленить земельный участок из состава фонда и рассчитывать его рыночную стоимость с помощью сравнительного, доходного или затратного подходов, корректировки не требуются. Таким образом, такое обременение не оказывает влияния на рыночную стоимость оцениваемого имущества.

Оценка актива в рамках проведения оценки самого паевого инвестиционного фонда. При такой процедуре оценщик объективно анализирует все имущество ПИФа и права пайщиков на него, выявляет реальную стоимость чистых активов на текущий момент, оценив общую ценность имеющегося в наличие имущества.

Проведенный анализ концептуальных положений оценки стоимости объектов собственности с учетом обременений позволили сформировать сводную таблицу по обременениям с указанием его влияния на стоимость (см.Таблицу ниже).

Обременение/ ограничение

Ипотека (залог недвижимого имущества), возникающая на основании договора и в силу закона (ст. 11 Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости));

0-В соответствие со ст. 48-49 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ, а именно: в п.2 ст. 48 указано, что передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых сю прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат вес удостоверенные сю права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Следовательно, в данном случае нет никаких существенных ограничений на передачу прав по закладной, что соответствует рыночным условиям реализации недвижимого имущества.

Доверительное управление земельным участком

0-В соответствии со ст. 1012 ГК РФ: «Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя». Передача имущества в доверительное управление нс влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Согласно п.З ст. 1012 ГК РФ, сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом. Таким образом, данное обременение нс оказывает влияния на рыночную стоимость объекта доверительного управления.

Одним из основных ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость коммерческой недвижимости, является наличие квалифицированного менеджмента .

Обременение/ ограничение

Влияние на рыночную стоимость (+увсличснис, - уменьшение, 0 - нейтральное действие) (оценка стоимости снятия обременения, уменьшающая стоимость объекта оценки, приведена в гл.5 параграфе 5.1 настоящего исследования)

Услуги управления недвижимости предоставляются управляющими компаниями, взаимоотношения с которыми оформляются договором доверительного управления .Наличие квалифицированной управляющей компании опосредует присвоение класса для офисной недвижимости в числе прочих факторов. Наличие высококвалифицированного менеджмента является одним из факторов присвоения максимального класса для офисной недвижимости и опосредует заинтересованность в ней со стороны наиболее платежеспособных потребителей, что является гарантией стабильного возврата инвестиций.

Другим примером увеличения стоимости коммерческой недвижимости является ресторанный бизнес. Бренд управляющей компании может являться фактором, повышающим привлекательность места для потенциальных потребителей и обеспечивать стабильно растущий денежный поток, который необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимого имущества. Ярким примером такой управляющей компании является Ginza Project - компания", которая обеспечила себе имя, так как с помощью глубокого анализа рынка, смогли обеспечить престижный статус управляемых ими заведений.

Профессионализм сотрудников, обеспечивающих доверительное управление, оказывает прямое влияние на эффективность использования недвижимости, в результате чего стоимости недвижимого имущества при реализации и при предоставлении в аренду существенно увеличиваются.

Или - Рента оказывает влияние на величину рыночной стоимости земельного участка в зависимости от целей оценки и в соответствии с применяемым подходом и методами оценки земельного участка.

Например, при оценке для целей купли-продажи, определения наиболее эффективного способа использования, при применении доходного подхода в рамках методов капитализации и дисконтирования денежных потоков, учитываются все денежные потоки, формирующие чистый операционный доход (ЧОД) объекта недвижимости, в том числе земельного участка.

Обременение/ ограничение

Также в случае изъятия земельного участка может потребоваться расчет упущенной выгоды бывшего владельца, что также требует учета земельной ренты. Наиболее типичные случаи, когда требуется проведение оценки земельных участков:

При совершении сделки купли-продажи с единым объектом недвижимости;

При вовлечении земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

Для определения наиболее эффективного использования земельных участков;

Для разработки и осуществления инвестиционных проектов;

В случае оценки начальной цены земельного участка для проведения торгов;

При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд, например, при строительстве зданий, транспортных развязок, мостовых переходов и пр.;

Оценка земли для получения кредита под залог земельного участка;

При внесении земельных участков в уставной капитал предприятия;

При признании кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной При оспаривании кадастровой стоимости

Обременение долгосрочной арендой может оказывать выступать в качестве фактора, увеличивающего стоимость в случае, если приведенные с объектом собственности улучшения или реструктуризация действующего бизнеса, представляющего собой торговый объект недвижимости, приводит к увеличению стоимости объекта (например, сдача в аренду торговых площадей якорному арендатору повышает привлекательность данной торговой площади).

В случае реализации недвижимого имущества, на которое заключен долгосрочный договор аренды , присутствует один арендатор или пул арендаторов, хотя бы один из которых является якорным*.

Обременение/ ограничение

Стоимость недвижимости, приобретаемой с готовым арендным бизнесом, существенно превышает рыночную стоимость недвижимости. Обладая таким видом обременения, данная недвижимость представляет интерес для крупных инвесторов, так как является надежным доходным способом инвестировать накопленные средства и обеспечивает качественным возвратом инвестиций в зависимости от сдаваемых в аренду помещений .

Наибольший прирост стоимости от обременения в виде аренды получают коммерческие торговые помещения класса А и В. Оценка стоимости арендного бизнеса может быть произведена как доходным подходом, так и сравнительным, при наличии развитого рынка.

Однако прирост стоимости может происходить в том случае, когда стоимость аренды превосходит стоимость эксплуатационных расходов недвижимого имущества. В сложившихся условиях нестабильной макроэкономической ситуации следует наиболее скрупулезно подходить к составлению договора долгосрочной аренды.

В интересах собственника предусмотреть возможность повышения стоимости арендной платы через определенный период, чтобы обеспечить компенсацию роста рыночных арендных ставок, инфляционного удорожания эксплуатационных и личных расходов. Кроме того, собственник может перенести на арендатора договорными условиями часть эксплуатационных расходов (проведение текущего ремонта, оплата коммунальных услуг)

В интересах арендатора наоборот заключить договор, который бы нс предусматривал увеличения стоимости арендной платы и исключал возможность дополнительных затрат.

О-в иных случаях обременение арендой нс окажет влияния на стоимость объекта собственности,

За исключением того, если снятие аренды ведет к штрафным санкциям, тогда стоимость объекта оценки должна быть уменьшена на данные санкции.

Аресты и запрещения на заключение сделок

О-В соответствие с п. 1 ст. 85 Федерального закона №229-ФЗ от 02.10.2007 г. «Об исполнительном производстве»: оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнитслсм по рыночным ценам, если иное нс установлено законодательством Российской Федерации.

Обременение/ ограничение

В соответствии со ст. 87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, которая обязана реализовывать имущество только путем публичных оферт, на рыночных условиях.

Цена, нс может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

- В соответствие с п. 10 ст. 87, Федерального закона «Об исполнительном производстве» Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, нс было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав- исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.
- Выводы: данный вид обременения влияет на рыночную стоимость в случае возникновения ситуации, описанной в п. 10 ст. 87, Федерального закона «Об исполнительном производстве» №229-ФЗ, по решению суда. В главе 4 предложены методики оценки различных видов имущества должника, как находящегося в процедуре банкротства, так и в рамках исполнительного производства, в которых выделены соответствующие понижающие корректировки к стоимости. Отсюда, делается вывод, что имущество, имеющее обременение в виде ареста, или находящееся в процедуре банкротства должно реализовываться с соответствующим дисконтом.

Права требования, предъявленные в судебном порядке

При определении величины прав требования, как правило, прибегают к стоимостной оценке прав требования. Например, в случае ликвидации открытого акционерного общества (ОАО) возникает право требования у акционеров данного ОАО в отношении имущества общества, в данном конкретном случае рыночная стоимость имущества, скорей всего, снизится в процессе реализации имущества и затем будет разделена между обладателями прав требования соразмерно доле акций, которыми владеют предъявители прав требования. В целом, каждый конкретный случай возникновения прав требования имеет свои условия и рассматривается судом), а в каждом отдельном случае права требования могут оказывать различное влияние на величину рыночной стоимости имущества.

Обременение/ ограничение

Решения об изъятии земельного участка

0- В соответствии со ст. 279 ГК РФ решение об изъятии нс влияет на стоимость земельного участка, отсутствие данного влияния подтверждается сложившейся Арбитражной практикой относительно определения размера возмещения и других условий в рамках достигнутых соглашений или на основании решения суда. В случае нс достижения соглашения по размеру возмещения, производится оценка рыночной стоимости независимым оценщиком.

Публичные сервитуты (ст. 23 ЗК РФ); доп. см. Обременение права собственности земельным сервитутом.

Сервитуты влияют на стоимость, учесть стоимость сервитута довольно сложно, если, например, на участке публичный сервитут в виде "строительство автомобильной дороги", то самым эффективным способом учесть наличие сервитута, это изменение площади всего участка на площадь под сервитутом, так как конкретно в данном случае наличие такого сервитута накладывает полное ограничение в пользовании земельным участком.

0- В целом каждый сервитут по-разному отражается в рыночной стоимости земельного имущества, сервитут может быть источником арендных платежей, увеличивая рыночную стоимость участка.

Сервитут, обременяющий земельный участок на неопределенный срок, существует, пока в нем сеть необходимость. При этом сервитут никак нс зависит от конкретной личности - собственника земельного участка, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу. В связи с этим собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, необходимо знать, что при его продаже он должен проинформировать о сервитуте будущего покупателя, так как в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Также отмстим, что осуществление сервитута третьим лицом должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Для собственника земельного участка предусматривается денежная компенсация за возможные неудобства, причиненные сервитутом - ему дастся возможность требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком. Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид вы-

Обременение/ ограничение

платы соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен. Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, а ее размер может изменяться в течение срока, на который установлен сервитут.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Публичный сервитут на прокладку линейных объектов (дороги, магистрали).

Увеличение стоимости земельного участка промышленного или коммерческого назначения происходит в результате прохождения через участок транспортных коммуникаций (прокладка по территории участка транспортной артерии, дорог, магистралей). Размер положительного эффекта будет различен соответственно виду и оживленности дорог. В зависимости от предпочтений собственника такой земельный участок может использоваться для следующих целей: станция технического обслуживания автомобилей, мойка, различные объекты торговли, торговый комплексы, складские комплексы, производственные комплексы. По своей сути, установление подобного сервитута является улучшением транспортной доступности земельного участка как основного ценообразующего фактора. Таким образом, стоимость земельного участка растет в связи с увеличением его транспортной доступности и, в свою очередь, расширяет спектр вариантов возможно использования земельного участка.

Или - по различным оценкам, а также по оценкам, проведенным автором, разница в стоимости земельных участков при наличии рядом федеральной трассы составляет от 6% до 32%, при наличии дороги с твердым покрытием в сравнении с грунтовой, гравийной дорогой составляет до 8% для участков, находящихся в мелких населенных пунктах; для земель загородных владений до 30 км от городов разница между наличием дороги с грунтовым покрытием и

Обременение/ ограничение

наличием грунтовой, гравийной дороги составляет до 7% стоимости земельного участка .

Или - Публичный сервитут на доступ к прибрежной зоне.

Увеличение стоимости земельного участка за счет сервитута, подводящего земельные участки под категорию природоохранных зон, связано, прежде всего, с возможностью использования земельного участка рекреационного, коммерческого или промышленного назначения как объекта, обеспечивающего население услугами отдыха, лечения, развлечения. К примерам такого использования земельного участка можно отнести следующие случаи открытия объектов пляжной инфраструктуры.

По различным оценкам, разница в стоимости земельных участков при наличии водоема составляет от 12% до 29% для участков, находящихся в мелких населенных пунктах; от 5% до 22% для земель загородных владений до 30 км от городов. При этом следует отмстить, что для элитных направлений размещения земельных участков, такая надбавка может составлять до 50% стоимости земельного участка .

Частные сервитуты

0 - Аналогично публичным сервитутам

Или - Частный сервитут на прокладку линейных объектов (дороги)

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (рсд. от 29.12.2015)

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) разделяет земельные участки и недвижимое имущество, которое связано с землей и его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба. Частный сервитут, обуславливающий возможность прокладки дороги с регистрацией дорожного покрытия в собственности ссрвитуария на участке ссрвитутодатсля, по своей сути, увеличивает стоимость земельного участка. Следует отмстить, что происходит это только в том случае, когда рассматриваемая площадь сервитута уже эксплуатируется как дорога. Тогда и только тогда, стоимость участка увеличивается посредством совместной эксплуатации дороги и до-

Обременение/ ограничение

рожного покрытия ссрвитуарисм и ссрвитутодателсм. При этом обслуживание дорожного покрытия может выполняться как совместно, так и исключительно его собственником. Продажа земельного участка, обремененного таким сервитутом, опосредует необходимость ссрвитуарию заключать новое соглашение с новым собствснником-ссрвитутодатслем.

Или - Частный сервитут на прокладку линейных объектов (ЛЭП, водопровод, газопровод). Увеличение стоимости земельного участка происходит при проведении по территории земельного участка Линии электропередач (ЛЭП), водопроводов, газопроводов, канализации и иных коммуникаций, при условии отсутствия таковых на участке. Подобные сервитуты оказывают существенное влияние на стоимость земельного участка тем, что открывают возможность электрификации, газификации и организации циркуляции воды на участке без значительных затрат. Сервитуты на прокладку коммуникаций вносят значительных вклад в стоимость земельного участка, при этом наиболее существенно стоимость повышается при первичной прокладки таких коммуникаций в населенный пункт. В некоторых случаях, при сервитутах на прокладку газо, водо и электроснабжения рост стоимости может достигать 35%-50% от стоимости земельного участка до наложения сервитутов.

По различным оценкам, разница в стоимости земельных участков наличии газа на участке и отсутствии газа и возможности к подключению составляет от 25% до 32% для участков, находящихся в мелких населенных пунктах; при наличии общей канализации от 6% до 15% стоимости земельного участка для земель загородных владений, находящихся до 30 км от городов.

В справочнике оценщика недвижимости «Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» среднее значение корректировки на наличие у земельного участка электрификации составляет 16% (под офисную застройку), 18% (под объекты рекреации), 17% (под МЖС), 16% (под ИЖС).

Обременение/ ограничение

Особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах

- В случае, если обременение, наложенное на земельный участок, ограничивает использование участка/части участка по его прямому назначению, то данное обременение существенно влияет на стоимость;

Обременение в виде природоохранной и водоохранной зоны.

Природоохранные и водоохранные территории представляют собой территории, требующие особой охраны ввиду их природных и культурных особенностей. Водным и земельным кодексом налагается ряд ограничений на деятельность в таких зонах: запрещается сбрасывать сточные воды, размещать кладбища, осуществлять распашку земель и др. Однако в таких зонах сеть возможность размещать коммерческие и рскрсакционныс предприятия, что позволяет увеличить стоимость таких объектов недвижимости, при условии наличия стабильного спроса со стороны потребителей.

В условиях внешнеполитической нестабильности, выраженной в международных санкциях, закрытия туристического сообщения с основными зарубежными центрами туризма среди россиян - Турции и Египта, девальвации российской валюты, российские туристические города принимают больший объем туристов, что обеспечивает большую доходность бизнеса. Как следствие, повышается стоимость недвижимого имущества.

Наиболее частые примеры размещения предприятий

водоохрана зона - яхтклуб, лечебное учреждение, развлекательное учреждение (катание на гидроцикле, катание на катерах и пр.);

природоохранная зона - учреждения для отдыха, лечебные заведения и пр.

Особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры,археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных

- В случае если, обременение, наложенное на участок, ограничивает использование участка/части участка по его прямому назначению, то данное обременение существенно влияет на стоимость;
0 - если же обременение накладывает особый порядок использования, но нс ограничивает действия, то стоимость нс изменится.

	Обременение/ ограничение	Влияние на рыночную стоимость (+увсличснис, - уменьшение, 0 - нейтральное действие) (оценка стоимости снятия обременения, уменьшающая стоимость объекта оценки, приведена в гл.5 параграфе 5.1 настоящего исследования)
	Сделки с отложенным исполнением с акциями	0 - Технология сделок с отложенным исполнением позволяет участникам торгов заключать сделки с ценными бумагами без предварительного депонирования активов. При заключении сделки, стороны указывают цену и количество ценных бумаг, а также дату расчетов по сделке, следовательно, нс возникает влияния на рыночную стоимость
	Резервирование земель ЗК РФ, Статья 70.1. Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд	0 - Происходит изъятие земель из гражданского оборота, рыночная стоимость нс может быть определена, поскольку это противоречит положению законодательства об оценочной деятельности о рыночной стоимости: объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Государство сс для личного пользования резервирует, и она изымается из оборота. Определяется только кадастровая стоимость.
	Специальный вид ограничения	Объекты Культурного наследия (ОКН) - В ст. 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ (рсд. от 13.07.2015) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" перечислены требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия и особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия. Перечисленные ограничения нс позволяют использовать территории объектов культурного наследия каким- либо иным образом, кроме перечисленных в п.п.2 п.1 ст.5.1. Таким образом, данный вид обременения существенно снижает рыночную стоимость имущества, так как накладывает ограничения на возможность реализации принципа НЭП для земельного участка или расположенного на территории иного недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия, в том числе на собственника ложится бремя по поддержанию сохранности такого объекта, реставрации и т.д. 0 - Объекты авторских прав В соответствие с постановлением Правительства РФ от 19 апреля 2008 г. N 285 и ст. 1293 Гражданского кодекса Российской Федерации, были утверждены правила осуществления выплат авторам, при публичной перепродаже оригиналов произведений изобразительного искусства, авторских рукописей (автографов), литературных и музыкальных произведений. Данное обременение нс оказывает влияние на рыночную стоимость имущества.

Обременение/ ограничение

Или - Объекты музейного фонда РФ

Музейные предметы и музейные коллекции, включенные в состав Музейного фонда Российской Федерации, могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом только по специальному разрешению федерального органа исполнительной власти, на который возложено государственное регулирование в области культуры. Музейный фонд делится на 2 части: государственную и негосударственную (ст.6 ФЗ №54-ФЗ).

Музейные предметы и музейные коллекции, включенные в состав государственной части Музейного фонда Российской Федерации, закрепляются за государственными музеями, иными государственными учреждениями на праве оперативного управления, при условии обеспечения: физической сохранности и безопасности, ведения и сохранности учетной документации, связанной с этими музейными предметами и музейными коллекциями, использования музейных предметов и музейных коллекций в научных, культурных, образовательных, творческо-производственных целях. Аналогично для негосударственной части, (ст. 22 ФЗ №54- ФЗ).

Таким образом, в отношении объектов музейного фонда могут возникать несколько видов обременений: доверительное управление и запрет на передачу прав на объекты музейного фонда. Определить влияние на рыночную стоимость объектов музейного фонда очень сложно, так как нет рынка данных объектов. Однако оценка ОКН производится с учетом:

1) обременений, которые возникают из содержания охранного договора, охранного обязательства, договора аренды ОКН или его части. В указанных документах предусматривается порядок, сроки реставрации, консервации, ремонта ОКН и связанных с ним объектов (зданий, сооружений и предметов, представляющих культурную ценность, благоустройства территории, садов, парков, природных ландшафтов), а также ограничения по видам разрешенного использования;
2) преимуществ, которые выражаются в возможном вкладе нематериального актива, связанного с ОКН, его местоположении: близость к центрам деловой активности, роли в архитектурно- планировочной среде, характере строительных конструкций, форме и содержании фасада и интерьеров, от чего в итоге зависит увеличение доходности результатов предпринимательской

Обременение/ ограничение

деятельности по отношению к подобным объектам, нс отнесенным к ОКН.

В большинстве своем, обременения и ограничения уменьшают рыночную стоимость оцениваемого объекта культурного наследия, поскольку собственнику необходимо осуществлять затраты на реставрацию, консервацию объекта и прочее, однако в частных случаях стоимость таких объектов будет определяться определенными аукционными домами и здесь уже речь пойдет об инвестиционной стоимости, которую будет устанавливать частный инвестор непосредственно от характера того, как он хочет заполучить в собственность объект ограниченный в обороте.

Специальные виды ограничения (памятники архитектуры).

Недвижимое имущество, которое представляет собой объект культурного наследия, притягивает к себе повышенное внимание со стороны потенциальных потребителей.

Особняки представительского класса рассматриваются как офисные здания высокого класса, так как обладают дополнительным престижем. Такие здания могут нс обладать всеми факторами, которые бы относили их к высокому классу такие, как: наличие лифтов, однако стоимость их может быть существенно выше.

При появлении инвестиционной привлекательности и престижности у зданий, являющихся культурно-историческими памятниками, стоимость здания возрастает на 20-30% по сравнению со стоимостью альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению объекта, который нс является памятником в аналогичном классе.

При наличии условной «средней» престижности стоимость здания возрастает до стоимости альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению объекта, нс являющегося памятником, но более высокого класса.

При наличии условной «высокой» престижности стоимость здания возрастает до максимальной стоимости здания-аналога, не являющегося памятником культурного наследия и относи-

Обременение/ ограничение

мого к максимальному классу (класс «А»),

В случае максимальной привлекательности здания, здание может быть продано на 20-30% дороже здания здания-аналога, не являющегося памятником культурного наследия и относимого к максимальному классу (класс «А»).

В ряде случаев, обременения земельных участков обеспечивают прирост их стоимости. Рост стоимости земельного участка после наложения сервитута объясняется постоянным (долговременным) полезным эффектом, генерируемым сервитутом. Полезный эффект может выражаться в различных формах, принося собственнику земельного участка выгоды и возможности получения различных доходов в период действия сервитута.

Такие ситуации характеризуются увеличением потенциала использования участка при наложении обременения за счет эффекта синергии. Рассмотрим наиболее частые примеры.

Условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности

0 или -. В случае если имеется согласованный проект с установленными сроками, то использование данного земельного участка ограничено рамками данного проекта, фактически такой участок невозможно использовать в иных целях, помимо реализации проекта. Стоимость данного земельного участка закладывается в стоимость реализации инвестиционного проекта. Стоимость отдельно взятого участка нс рассматривается. Отрицательное влияние на стоимость окажет снятие обременение.

Сервитут на проведение изыскательских, исследовательских работ. Увеличение стоимости земельного участка за счет сервитута на временное пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ даст возможность собственнику, без дополнительных затрат, получить сведения о недрах земельного участка. В результате таких исследований могут быть выявлены как наличие природных ресурсов в недрах участка, так и наличие исторически значимых объектов (захоронения, клады, артефакты).

Обременение/ ограничение

Концессионное соглашение

Удорожание государственного недвижимого имущества может происходить за счет наложения обременения в виде концессионного соглашения , в результате которого передастся в пользование комплекс исключительных прав, которые могут передаваться и закрепляться за концессионером.

Концессионер при этом получает вознаграждение, которое представляет собой разовые (паушальные) или периодические (роялти) платежи за выполняемые услуги от концедента. В отношении имущества концессионер выполняет услуги по строительству, управлению с возможностью последующей передачи государству.

Существует ряд типичных концессионных соглашений:

ВВО - подразумевает выкуп государственного имущества с его последующим восстановлением и управлением. Увеличение стоимости недвижимого имущества происходит за счет качественного восстановления и эффективного управления;

BOOT - подразумевает ограниченное по сроку владение недвижимым имуществом, произведение работ по капитальному строительству и управлению таким имуществом. По истечении срока действия соглашения, имущество передастся обратно государству;

ВОО - передача государственной собственности в бессрочное владение на правах собственности концессионеру, но обязывающее провести строительство объекта в соответствии с соглашением;

ВТО - подразумевает строительство объекта, права на который по завершении строительства передаются государству, однако возмездное управление остается за концессионером;

ВОТ - подразумевает осуществление концессионером работ по капитальному строительству с ограниченным по сроку управлением имуществом и конечной передачей государству.

В процессе исполнения концессионного соглашения существенно увеличивается стоимость недвижимого имущества, которое в большинстве случаев оказывается вновь в собственности государства с возможностью последующей приватизации другим собственником. Однако комиссионеру могут предоставляться преференции при приватизации имущества.

При расторжении условий концессионного соглашения в судебном порядке.

	Обременение/ ограничение	Влияние на рыночную стоимость (+увсличснис, - уменьшение, 0 - нейтральное действие) (оценка стоимости снятия обременения, уменьшающая стоимость объекта оценки, приведена в гл.5 параграфе 5.1 настоящего исследования)
	Иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и ГК РФ, иными федеральными законами. Перечисленные ст. 56 ЗК РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решениями суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения следуют за вещью, а потому при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу ограничения сохраняются.	- В случае, если обременение, наложенное на участок, ограничивает использование участ- ка/части участка по его прямому назначению, то данное обременение существенно влияет на стоимость; 0 - если же обречение накладывает особый порядок использования, но нс ограничивает действия, то стоимость нс изменится.
	Иные ограничения, нс закрепленные в нормативно-правовых актах

Табл. 9. Виды обременений и ограничений и их влияние на стоимость

Таким образом, результаты исследования, представленные в данной главе, позволяют сделать вывод о том, что положительное влияние обременений и ограничений на стоимость имущества, как объекта собственности, встречается достаточно редко. Основные причины увеличения стоимости земельных участков в результате наложения обременения следующие:

Улучшается доступность объекта

Улучшается обеспеченность участка стандартными коммуникациями (вода, газ, электроэнергия)

Участку придается особый статус

Таким образом, факт увеличения стоимости недвижимого имущества, на которое наложено обременение, имеет место быть при наличии синергетического эффекта от взаимодействия недвижимого имущества с таким сервитутом. Данный синергетический эффект можно представить как разницу между приростом рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимостью соразмерной платы за сервитут, выплачиваемой единовременно. Под рыночной стоимостью соразмерной платы за сервитут понимается плата за пользование сервитутом, возмещаемая сервитуарием сервитутодателю, которая представляет собой компенсацию за убытки, причиненные сервитутодателю, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Подводя итог, следует отметить, что в большинстве случаев прирост рыночной стоимости недвижимого имущества осуществляется за счет улучшений условий ведения коммерческой или производственной деятельности.

В основном обременения или ограничения, либо уменьшают стоимость собственности, либо не оказывают влияние на стоимость для потенциального покупателя. С другой стороны, выявлены такие ограничения и обременения, которые могут как уменьшать, так и увеличивать рыночную стоимость объекта собственности.

Бакулина А.А., Абдряхимова Д.Х. "Особенности образования цен на земельныеучастки, обремененные сервитутом"У/Имущественные отношения в РоссийскойФедерации" № 5 (164) 2015, стр. 52-63.
См. Постановление Правительства Москвы от 27 августа 2014 г. N 490-ПП"О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля2006 г. N 273-ПП".
Регулируются Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ (ред. от 30.12.2015) "О концессионных соглашениях".

Уважаемые читатели блога, продолжая тему оценки земли, не могу удержаться, чтобы не донести Вам информацию, о существующих обременениях и ограничениях, которые могут, как влиять так и не влиять на рыночную стоимость земли. Сразу хочу предупредить, не спешите думать, что то, что Вы сейчас прочтете, Вам не пригодится. Поверьте, это не так. Если даже Вас сейчас не интересует оценка земли или земельного участка, то для общего развития, я думаю, будет познавательно.Итак, учитывая то, что речь пойдет об оценке земли в основном в городе, можно выделить целую массу обременений. Что вообще собою представляют они? Объясняю, обременения и ограничения по понятию это одно и то же, а означают то, что существует наличие условий и запретов, устанавливаемых законом, защищающих собственника при осуществлении своих прав на определённый вид недвижимости. Например, это может быть: ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества, сервитут и другое. Не пугайтесь, для кое-кого возможно, не известных слов, в процессе чтения этой статьи Вы все поймете.

Теперь, немного разобравшись, посмотрим, как данные обременения могут влиять или не влиять на рыночную стоимость земельного участка.

Начнем с ипотеки

Ипотека регулируется статьёй 1.100 ФЗ «Об ипотеке, залоге недвижимости». В данном случае, мы можем сказать, что ипотека не будет влиять на рыночную стоимость земли, т.к. при ее реализации всегда будут рыночные условия. В случае, например, если Вы оцениваете земельный участок, находящийся в залоге в банке в рамках договора ипотечного кредитования, банк в результате будет реализовывать данный участок всё равно на рыночных условиях. И это ограничение в данный момент не влияет на стоимость.

Доверительное управление земельными участками

Это ограничение у нас регулируется статьёй 10.17 ГК РФ. Согласно ей, производя доверительное управление объектом, доверенный управляющий может иметь право совершить в отношении этого объекта, согласно договора доверительного управления, любые юридические действия, что не противоречат интересам выгодоприобретателя. Таким образом, такое обременение тоже не оказывает влияния на рыночную стоимость, т.к. все делается в благих, так сказать, намерениях выгодоприобретателя.

В качестве обременения может быть указана рента

Это статья 586 ГК РФ. Рента – это цена, уплачиваемая за использование земель и также других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Рента может влиять на рыночную стоимость в зависимости уже от целей оценки.

Аресты и запреты на заключение сделок

Для тех, кто работал с судебными исполнителями, он может сказать, что не влияет этот фактор на рыночную стоимость, что по законодательству ответчик должен определить именно рыночную стоимость. Однако, фактор наличия ареста, может негативно действовать на покупателя данного земельного участка. Люди у нас, к сожалению, суеверные и есть факт, что на участок наложен арест, что должник с этим участком будет расставаться, скажем, так, не с удовольствием. Данный фактор не должен оказывать влияния, но такое влияние он, к сожалению, оказывает. Вы оцениваете рыночную стоимость данного земельного участка, земельный участок выставляется на торги, судебные исполнители земельный участок реализовать не могут, и идёт снижение, по-моему, на 15% от стоимости, т.е. уже получается не рыночная стоимость. Ну, скажем так, это спорный вопрос. Сначала это какие-то могут быть несовершенства нашего законодательства, здесь нужно быть очень осторожным.

Сервитут

Это право на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим имуществом, которое имеет собственник или пользователь земли. Может быть установлен, как договором, так и судебным решением.

Сервитуты могут быть разные. Это, как например, организация прохода к чужому участку, также сервитутом могут выступать, например, строительство автомобильной дороги. Нужно смотреть уже по обстоятельствам, в зависимости от объекта оценки, потому что, например, такой сервитут, как строительство автомобильной дороги заставляет собственника земельного участка ограничено пользоваться своим земельным участком. Т.е. по сути, на этом земельном участке он не имеет права сделать ничего. Он должен предоставить проход к этому участку для его обслуживания, т.е. по его участку будет проходить дорога. Соответственно он там уже ничего не построит, да и сам он уже ходить там вряд ли сможет. Возможно, правильным решением в

такой ситуации будет исключить из площади оцениваемого объекта площадь, приходящуюся под сервитут. Ну, опять же, в каждом конкретном случае нужно находить решение.

Это когда есть наличие охранных зон (статья 56 Земельного Кодекса РФ). В случае, если обременение, наложенное на участок ограничивает использование участка или его части по прямому назначению, то данное обременение существенно влияет на стоимость. Если же обременение накладывает особый порядок использования, но не ограничивает действия, то стоимость не изменится. О чем здесь идёт речь? Если, к примеру, в Вашем кадастровом паспорте будет написано, что имеется охранная зона ручья, то Вы можете посмотреть в Водном кодексе, где написано, что у Вас есть ограничение даже не по использованию. Т.е. у Вас нет ограничений по строительству объектов на этом земельном участке и в частности на этой территории, но всё, что вы построите должно быть обеспечено соответствующей системой очистки, дабы не было вреда, и этим не загрязнять окружающую среду. Т.е. законодательство Вас в этом случае не ограничивает в планах на строительство, занятия этого земельного участка какими-то объектами. Главное, чтобы Вы соблюдали режим хозяйственного использования территории.

— совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения . Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования . В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.

Таблица 1. Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен

Группа факторов	Элементы сравнения для сделок купли-продажи
1. Качество прав	1.1. Обременение объекта договорами аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения 1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта
2. Условия финансирования	2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств
3. Особые условия	3.1. Наличие финансового давления на сделку 3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой 3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие
4. Условия рынка	4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки
5. Местоположение	5.1. Престижность района 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная) 5.4. Качество окружения (рекреация и экология)
6. Физические характеристики	6.1. Характеристики земельного участка 6.2. Размеры и материалы строений 6.3. Износ и потребность в ремонте строений 6.4. Состояние окружающей застройки
7. Экономические характеристики	7.1. Возможности ресурсосбережения 7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ
8. Сервис и дополнительные элементы	8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8.2. Наличие парковки и (или) гаража 8.3. Состояние системы безопасности 8.4. Наличие оборудования для бизнеса

Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее.

1. Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

1.1. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

1.2. Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями.

Любое из указанных выше ограничений может привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.

1.3. Отличие качеств права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда:

собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на земельный участок;
имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.

В данном случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей. Другие случаи осложнений или запретов можно будет учитывать только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременений.

2. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты:

2.1. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного) или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

2.2. Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов.

В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости) считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.

3. Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает прочие субъективные условия до говора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости.

3.1. Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т. е. время экспозиции объекта на рынке заведомо уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно — за счет снижения цены.

Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются.

3.2. Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды одновременно.

Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя из условия, что продавец кредитует покупателя.

К данным элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на дату продажи.

3.3. Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночно обоснованной величиной. Величина поправки может быть оценена, исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфрастуктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога. При обещании льготного кредитования поправка оценивается, исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию.

4. Условия рынка связаны с изменениями соотношения спроса и предложения, в том числе из-за смены приоритетов по функциональному использованию объектов оцениваемого типа. Эти изменения влияют и па величину отличия цены предложения от цены сделки.

4.1. Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц. Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка.

4.2. Если для объекта-аналога известна цена предложения, она корректируется внесением поправки (как правило, в сторону уменьшения), определенной на основе экспертных оценок операторов рынка недвижимости.

5. К факторам местоположения относятся:

5.1. Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

5.2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами.

5.3. Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.

5.4. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне — лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта — свалок, химических и других вредных производств.

Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок техниками сравнительного анализа на основе рыночных данных.

6. Физическими характеристиками обладают земельный участок и улучшения.

6.1. К характеристикам земельного участка относятся: размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности (избавления от растительности и неровностей) земельного участка и качество почвенного покрова. При этом из топографических параметров участка важнейшими являются неровности поверхности, наличие склонов, холмов, рвов и скальных образований.

Из геологических параметров наибольшего внимания заслуживают прочностные характеристики (несущая способность) пород земной коры под участком, наличие и режимы проявления грунтовых вод.

Полезны также сведения о возможном залегании полезных ископаемых (как источнике возможных обременении в будущем).

6.2. Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций.

6.3. В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на улицу).

6.4. Кроме характеристик собственно строения, существенными оказываются и характеристики окружения: тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории, загрязненность почвы и воздушной среды.

Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании сравнения цен сделок. Корректировка на различие размеров помещений и строительного объема осуществляется на основе данных о рыночной стоимости единицы площади или единицы объема строения данного типа. Поправки на различия величин площади земельных участков в составе объекта-аналога и объекта оценки определяются на основе данных о рыночной стоимости единицы площади земельного участка. При оценке и внесении поправок к ценам сделок с объектами-аналогами, имеющими размеры, отличные от размеров объекта оценки, полезным будет использование техник корректировки удельных цен.

Поправки, связанные с потребностью в ремонте, рассчитываются по величине издержек на проведение ремонтных работ с добавлением прибыли предпринимателя, рассчитанной по норме отдачи на капитал, вложенный в новое строительство.

7. К экономическим относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта.

7.1. Существенным для экономики и ценности объекта являются возможности экономии ресурсов.

От отношения полезной площади к общей площади помещений зависит характеристика доходности объекта: чем больше это отношение, тем больше отношение дохода к затратам на эксплуатацию объекта и тем меньше доля суммы, подлежащей резервированию на воспроизводство объекта (возврата капитала) в чистом доходе от сдачи объекта в аренду. Корректировка на отличие этой характеристики для объекта-аналога и объекта оценки может быть выполнена капитализацией перерасхода средств на налоги, страховку, эксплуатационные, коммунальные платежи и другие операционные расходы за «избыточные» квадратные метры вспомогательных и технических помещений.

Невозможность контроля (при отсутствии счетчиков расходов) и минимизации потерь тепла и других ресурсов (из-за конструктивных особенностей улучшений) ведет к увеличению коэффициента операционных расходов, а также к уменьшению чистого операционного дохода и стоимости. Потеря стоимости вследствие отсутствия счетчиков может быть оценена как стоимость установки последних.

Потери стоимости из-за недостатков проекта или конструкций, приводящих к различию расходов ресурсов для объекта оценки и объекта-аналога, оцениваются по разнице коэффициентов операционных расходов.

7.2. Использование объекта-аналога до и после продажи может не в полной мере соответствовать принципу наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Так, например, при выполнении обязательного требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от нсдозагрузки и неплатежей. Это обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода.

8. Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса, включая дополнительные компоненты, не относящиеся к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки.

8.1. Отсутствие или недостатки телефонных линий, центральной или местной системы отопления, системы газо-, водо- и энергоснабжения, канализационных систем приводит к снижению ценности объекта. При наличии этих недостатков у объекта-аналога цену сделки надлежит корректировать в сторону увеличения. Если эти недостатки присущи объекту оценки, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения. При наличии магистральных коммуникаций соответствующего профиля вблизи объекта величина корректировки определяется затратами на подключение к этим коммуникациям с учетом прибыли предпринимателя. При отсутствии магистральных коммуникаций корректировки определяются затратами на создание автономных систем обеспечения объекта ресурсами и удаления отходов (также с учетом прибыли предпринимателя).

8.2. Для реализации большинства доходных функций весьма важным условием является наличие парковки для автотранспорта. При этом эталонным считается вариант, когда минимальное число парковочных мест не меньше максимально возможного. Любое отклонение от требования «эталона» приводит к необходимости соответствующей корректировки цены сделки (как правило, путем капитализации будущих затрат покупателя на постоянную или временную аренду части прилегающих территорий).

8.3. Наличие или отсутствие на объекте технических средств систем безопасности (в достаточном количестве и должного качества), а также договорных отношений с надежной службой безопасности оказывают (за редкими исключениями в нетипичных случаях) влияние на сумму сделки. В этом случае корректировку цены сделки можно выполнить путем добавления (исключения) затрат (с прибылью предпринимателя) на установку (ремонт, замену) оборудования и поиск партнера из числа фирм, специализирующихся на обеспечении безопасности.

8.4. Нередко в цену продажи объекта-аналога включаются предметы собственности, не являющиеся элементами объекта недвижимости: торговое или офисное оборудование, личное имущество собственника или управляющего (первый вариант). Иногда такого рода элементы оказываются в составе недвижимого имущества, являющегося объектом оценки (второй вариант). В таких случаях скорректированная цена сделки (расчетная цена объекта оценки) находится путем уменьшения цены (в первом варианте) или увеличения (во втором варианте) цены сделки с объектом-аналогом на расчет.

Реализация факторов данной группы ведет к увеличению ставки арендной платы. Если эти элементы присущи только объекту-аналогу и не реализуемы для объекта оценки, то ставка арендной платы объекта-аналога подлежит корректировке в сторону уменьшения. Размеры корректировок определяются сравнительным анализом рыночных сделок по договорам аренды, а также оценками дополнительных затрат на приобретение сервисных услуг арендаторами самостоятельно, «на стороне».

Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом :

корректировки с первого по четвертый элемент сравнения осуществляются всегда в указанной очередности, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам);
последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта заново не пересчитывается.

Единицы сравнения для объекта-аналога и объекта оценки (удельные характеристики) используют в противовес заметному дефициту надежных данных о рыночных сделках.

Выделяют следующие единицы сравнения:

1. для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):

1.1. цена за единицу площади участка:

квадратный метр — для участков под застройку в населенном пункте;
«сотка» (сотня кв. м) — для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;
гектар (десять тысяч кв. м) — для сельскохозяйственных и лесных угодий;

1.2. цена за единицу длины (погонный метр) границы участка вдоль «красной линии» (транспортной или пешеходной магистрали) — для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

1.3. цена за участок площадью, стандартной для данного типа функционального использования;

2. для земельного участка с улучшениями в качестве удельной характеристики принимается удельная цена единицы измерения количества ценообразующего фактора для компонента собственности, вносящего наибольший вклад в стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

2.1. цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

2.2. цена за единицу объема строения;

2.3. цена за квартиру или комнату;

2.4. цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице);

3. для характеристики удаленности объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости можно выделить два метода:

метод моделирования рыночного ценообразования;
метод сравнительного анализа сделок.

Метод моделирования рыночного ценообразования , предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей соответственно типа (32) или (33) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:

где P* — рыночная стоимость (равновесная цена); f j — элемент сравнения; f j и f ej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта; p j = P fj /f j - удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где P fj — цена j-гo фактора размером f j .

Указанная зависимость предназначается для длительного использования в оценке множества объектов, что требует обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества ).

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

техники количественного анализа;
техники качественного анализа

Техники количественного анализа :

техники компенсационных корректировок цен;
техники факторного анализа.

Техники компенсационных корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

Рассмотрим несколько вариантов реализации этих техник, опираясь на техники доходного подхода к оценке стоимости.

Корректировка цен в связи с обременением объекта-аналога или объекта оценки договором аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей.

Пример 19. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого склада, если известно что: юрисдикция проданного склада — полное право собственности, обремененное договором аренды (объект полностью сдан до продажи в долгосрочную аренду на 5 лет, сумма контрактов составляет 1 200 тыс. руб.; площадь проданного склада — 4000 кв. м; цена реализации проданного склада — 1 000 тыс. руб.; площадь оцениваемого склада — 3000 кв. м; юрисдикция оцениваемого склада — полное право собственности; анализ местного рынка недвижимости выявил следующие показатели: рыночную арендная плату составляет 125 руб. за 1 кв. м, ставка дисконтирования — 25%.

В качестве единицы сравнения объектов примем цену за 1 кв. м складского помещения;

1. Определим величину контрактной арендной платы за 1 кв. м складского помещения:

тыс. руб./кв. м,

где 0,37185 — взнос на амортизацию одной денежной единицы (см. таблицы сложных процентов)

2. Определим величину упущенной выгоды на 1 кв. м складского помещения от продажи склада в соответствии с заниженной расчетной (контрактной) арендной платой:

(0,125 - 0,112) · 2,68928 = 0,035 тыс. руб./кв. м,

где 2,68928 — коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета.

Таким образом, величина корректировки цены продажи склада составляет 35 руб. на 1 кв. м складского помещения.

3. Определим величину скорректированной цены проданного склада относительно оцениваемого:

тыс. руб.

Корректировка цен в связи с различными условиями финансовых расчетов при приобретении объекта-аналога или объекта оценки аренды рассчитывается на основе определения платы за кредит, полученный покупателем у финансовой структуры, или на основе дисконтирования денежных потоков ипотечного кредита, полученный покупателем у продавца, при рыночной норме процента.

Пример 20. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта — 500 тыс. руб.; вариант финансового расчета по проданному объекту — 200 тыс. руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 тыс. руб. согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет при ставке 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; вариант финансового расчета по оцениваемому объекту — расчет покупателя с продавцом производится за счет собственных средств и на дату продажи; анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 15.

1. Определим ежемесячный платеж по предоставленному покупателю проданного объекта ипотечному кредиту:

300 · 0,01321 = 3,964 тыс. руб.,

где 0,01321 — взнос на амортизацию одной денежной единицы на срок 10 лет при ставке 10% годовых при ежемесячных платежах (см. таблицы сложных процентов)

2. Определим текущую стоимость всех ежемесячных платежей при рыночной норме процента:

3,964 · 61,9829 = 245,7 тыс. руб.,

где 61,9829 — коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета при ставке 15% годовых на срок 10 лет при ежемесячных платежах (см. таблицы сложных процентов)

3. Определим величину скорректированной цены проданного объекта относительно оцениваемого:

P * = 245.7 + 200 = 445.7 тыс. руб.

Таким образом, величина корректировки цены продажи объекта составляет 54,3 тыс. руб.

Уровень этой корректировки цены продажи предопределяется занижением договорной ставки процента (10%) относительно рыночной ставки дисконтирования (15%).

Корректировка цен в связи с различным временем совершения сделки купли-продажи рассчитывается на основе выявления тенденции изменения стоимости недвижимости либо с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции, либо с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

Пример 21. Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта — 700 тыс. руб.; время сделки по проданному объекту — 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0.5% ежемесячно.

1. Определим относительную величину корректировки на время продажи:

7 · 0,5 = 3,5 %

2. Определим величину скорректированной цены проданного объекта относительно оцениваемого:

P * =700/1,035 = 676,3 тыс. руб.

Таким образом, величина корректировки цены продажи объекта составляет 24,6 тыс. руб.

Техники факторного анализа :

техника парного сравнения цен сделок;
техника построения трендов;
техники линейной алгебры;
техника множественного регрессионного анализа.

Техника парного сравнения цен сделок заключается в том, что цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

Пример 22. Определить стоимость дома с бассейном с использованием техники парного сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома, но без бассейна, — 800 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости:

1. Определим величину поправки:

Среднее значение — 158,4 тыс. руб., медиана — 160 тыс. руб., мода — 160 тыс. руб., установленная поправка — 160 тыс. руб.

P * = 800 + 160 = 960 тыс. руб.

Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, — при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.

Пример 23. Определить стоимость объекта недвижимости, если известно, что на местном рынке зафиксированы следующие сделки c аналогичными объектами недвижимости:

1. Определим регрессионные уравнения:

Результаты подбора регрессионного уравнения и расчет коэффициента определенности приведен на рис. 1.

Рис. 1 Результаты подбора регрессионного уравнения и расчет коэффициента определенности

2. Определим стоимость объекта недвижимости:

с использование линейного тренда ≈348 тыс. руб.;
с использование экспоненциального тренда ≈353 тыс. руб.

Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения).

Пример 24. Определить стоимость объекта недвижимости, если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект-аналог
Элемент сравнения	Объект оценки	1	2	3	4	5
Сделка, тыс. руб.		185	142	164	175	195
Права	Обрем.	Обрем..	Полн.	Полн.	Обрем.	Полн.
Условия расчетов	Рын.	Льгот.	Льгот.	Рын.	Льгот.	Льгот.
Особые условия	Рын.	Рын.	Льгот.	Льгот.	Рын.	Рын.
Время, мес.	0	0	0	0	4	0

1. Определим систему уравнений:

Преобразуем исходные данные, оценив время в месяцах, а превышение количественной характеристики каждого из элементов сравнения над некоторым базовым (минимальным) значением ее в баллах по схеме: (обрем.; полн.)=(0; 1); (льгот.; рын.)=(0; 1):

Объект	Фактор
Объект	Сделка, тыс. руб.	Права	Условия расчетов	Особые условия	Время, мес.
Объект оценки		0	1	1	0
Объект 1	185	0	0	1	0
Объект 2	142	1	0	0	0
Объект 3	164	1	1	0	0
Объект 4	175	0	0	1	-4
Объект 5	195	1	0	1	0

Вычитая из величины характеристики элемента сравнения для объекта-аналога такую же величину для объекта оценки, получим необходимые для построения системы уравнений величины коэффициентов:

Объект	Фактор
Объект	Сделка, тыс. руб.	Права	Условия расчетов	Особые условия	Время, мес.
Объект оценки		0	1	1	0
Объект 1	185	0	-1	0	0
Объект 2	142	1	-1	-1	0
Объект 3	164	1	0	-1	0
Объект 4	175	0	-1	0	-4
Объект 5	195	1	-1	0	0

Таким образом, получаем следующую систему уравнений:

P 0 - p 2 = 185
P 0 + p 1 - p 2 - p 3 = 142
P 0 + p 1 - p 3 = 164
P 0 - p 2 - 4p 4 = 175
P 0 + p 1 - p 2 = 195

2. Решим систему уравнений:

p 1 = 10; p 2 = 22; p 3 = 53; p 4 = 2.5; P 0 = 207

Таким образом, стоимость объекта недвижимости составляет 207 тыс. руб.

Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений.

Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного анализа сравнимых продаж.

Пример 25.

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект-аналог
Элемент сравнения	Объект оценки	1	2	3	4	5
Сделка, тыс. руб.		710	620	540	760	570
Площадь, кв. м	60	70	65	45	80	55
Число комнат, шт.	4	4	4	3	3	3
Площадь земельного участка, 100 кв. м	24	24	24	12	12	12
Право собственности	Полн.	Полн.	Полн.	Полн.	Обрем.* (-30)	Полн.
Условия финансового расчета	Рын.	Рын.	Рын.	Нерын. (+80)	Рын.	Нерын. (+60)
Дата продажи, мес.		6	6	2	0	12
Транспортная доступность		Лучше	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Водопровод	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть	Есть

*В скобках приведены абсолютные величины завышения (+) или занижения (-) цены продажи объекта аналога относительно объекта оценки.

В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 кв. м объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Элемент сравнения	Объект-аналог
Элемент сравнения	1	2	3	4	5
Цена продажи, тыс. руб./кв. м	10,14	9,54	12,00	9,50	10,36
Корректировка на качество прав, тыс. руб./кв. м	0	0	0	0,375	0
	10,140	9,540	12,000	9,875	10,36
Корректировка на условия финансирования, тыс. руб./кв. м	0	0	-1,778	0	-1,090
Скорректированная цена продажи, тыс. руб./кв. м	10,140	9,540	10,222	9,875	9,270
Корректировка на условия рынка, тыс. руб./кв. м	0.172	0.162	0.058	0	0.315
Скорректированная цена продажи, тыс. руб./кв. м	10,312	9,702	10,280	9,875	9,585
Корректировка на транспортную доступность	-0,610	0	0	0	0
Корректировка на физические характеристики	0	0	0,578	0,578	0,578
Корректировка на сервис	0,405	0,405	0,405	0	0
Скорректированная цена продажи, тыс. руб./кв. м	10,107	10,107	11,263	10,453	10,163
Абсолютное итоговое значение корректировок	-0,033	0,567	-0,737	0,953	0,523

1. Корректировка на качество прав.

Для объекта 4 корректировка на наличие обременения права собственности составит:

Тыс. руб./кв. м,

2. Корректировка на условия финансирования

По сравниваемым объектам 3 и 5 условия нерыночные (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м2:

по объекту 3: тыс. руб./кв. м,

5. Корректировка на местоположение (транспортную доступность)

Для определения величины корректировки по транспортной доступности выбираем две пары сравнимых продаж: объекты 1 и 2:

10,312 - 9,702 = 0,61 тыс. руб./кв. м,

6. Корректировка на физические характеристики

Определим величины корректировок по числу комнат и размеру земельного участка совместно. Для этого выберем две пары сравнимых продаж: объекты 2 и 3:

10,280 - 9,702 = 0,578 тыс. руб./кв. м,

7. Корректировка на сервис (наличие водопровода)

Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравнимых объектов 3 и 4:

10,280 - 9,875 = 0,405 тыс. руб./кв. м,

8. Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки.

Так как скорректированная цена продажи по всем объектам-аналогам не имеет одинакового значения, то для расчета выбираем цену продажи объекта-аналога для которого абсолютное итоговое значение корректировок имеет наименьшее значение (в данном случае это объект 1):

60 · 10,107 = 606,42 тыс. руб./кв. м.

Техники качественного анализа включают следующие техники:

техника качественного сравнения цен;
техника квалиметрического моделирования.

Техника качественного сравнения цен (ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает число элементов сравнения.

Данная техника основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.

При этом для обозначения элементов сравнения могут использоваться качественные характеристики: «значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная шкала: -2, -1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4.

Кроме того, для каждого элемента сравнения могут быть введены экспертно оцениваемые коэффициенты значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку.

Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе качественного анализа сравнимых продаж.

Пример 26. Определить стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект-аналог
Элемент сравнения	Объект оценки	1	2	3	4	5
Сделка, тыс. руб.		185	164	175	195	220
Право собственности	Обрем.	Обрем.	Полн.	Обрем.	Полн.	Обрем.
Условия финансового расчета	Рын.	Льгот.	Рын.	Льгот.	Льгот.	Рын.
Особые условия	Рын.	Рын.	Льгот.	Рын.	Рын.	Рын.
Время, мес.	0	0	0	-4	0	-4
Местоположение	Хор.	Сред.	Сред.	Хор.	Хор.	Хор.
Физические характеристики	Сред.	Хор.	Хор.	Сред.	Хор.	Хор.
Экономические характеристики	Сред.	Сред.	Плох.	Сред.	Сред.	Хор.
Сервис	Частич.	Частич.	Частич.	Частич.	Полн.	Полн.

В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 кв. м объекта недвижимости.

1. Проведем «балльную» оценку превышения качества объекта оценки и объекта сравнения по какому-либо ценообразующему фактору над неким «базовым» объектом (минимальный балл равен 0):

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект-аналог
Элемент сравнения	Объект оценки	1	2	3	4	5
Сделка, тыс. руб.		185	164	175	195	220
Право собственности	0	0	1	0	1	0
Условия финансового расчета	1	0	1	0	0	1
Особые условия	1	0	0	1	1	1
Время, мес.	1	1	1	0	1	0
Местоположение	1	1	0	1	1	1
Физические характеристики	0	0	1	0	1	1
Экономические характеристики	1	0	0	1	1	2
Сервис	0	0	0	0	1	1
Число балов	5	3	4	3	7	7

2. Проведем ранжирование объектов по сумме балов:

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки находится в интервале значений от 185 до 195 в тыс. руб.

Техника квалиметрического моделирования реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. При этом все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков.

Завершая рассмотрение сравнительного подхода к оценке стоимости объекта, отметим его преимущества и недостатки.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам сравнительного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Литература

1. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». — СПб.: СПбГТУ, 1997. — 422 с. — ISBN 5-7422-0024-2.
2. Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости«. СПб.: Издетельство «МКС», 2003 — 422 с. — ISBN 5-901-810-04-Х.
3. Тэпман Л. Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. — 303 с. — ISBN 5-901-810-04-Х.
4. Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Пер. с англ. — М.: Дело, 1997. — 480 с. — ISBN 5-7749-0045-2.
5. Виноградов Д. В. «Методы финансирования развития объектов недвижимости: международный опыт и российская практика»

В пункте 15 Федерачьного стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» затратный подход характеризуется как совокупность методов стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта с учетом износа и устареваний.

При земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий.

Рыночная оценка земельных участков

Документы, необходимые для земельных участков:

1. Свидетельство о собственности на земельный участок 2. Кадастровый план земельного участка 3. В случае, если собственником земельного участка является юридическое лицо — справка о балансовой стоимости и дате постановки на бухгалтерский учет.

Оценка земельного участка с обременениями

к.т.н. Ю.А. Крюков. Земельный кадастр как информационное обеспечение рынка недвижимости

4.3. Обременения и сервитуты земельного участка.

Обременения — это право иных лиц не недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установле нные законодательством права, налагаемые на недвижимость (18).

При экономической земельного участка обременения часто понимают в узком смысле, как объем работ, который необходимо выполнить в физическом и/или стоимостном выражении, чтобы подготовить земельный участок под строительство или и ное разрешенное пользование.

Следует ли учитывать обременение (залог в банке) при определении стоимости земельного участка в рамках переоценки ОС?

Почему решили, Алексей, что по рыночной-значит, без учета обременений? Разве рыночная однозначно считается без обременений.

Хотелось бы как-то обосновать.

По действующему законодательству продать заложенную недвижимость возможно, но только с согласия банка (залогодержателя)

Снятие обременения с продаваемого объекта С СОГЛАСИЯ БАНКА с последующей его продажей и предоставлением банку в качестве обеспечения иного объекта (иного имущества) или предоставление другого способа обеспечения по кредитному договору (поручительства, банковской гарантии и т.

Оценка сервитута (обременения)

Сервитут — от латинского servitus, servitutis. что переводится как «подчинённое положение». Гражданский Кодекс РФ в ч. 1 ст. 274 определяет понятие земельного сервитута, как право ограниченного пользования чужим земельным участком. В той же статье ГК РФ записано, что владелец земельного участка может потребовать от владельца соседнего участка предоставить ему право ограниченного пользования соседним участком, то есть сервитут.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, сохраняет все права на участок.

Оценка недвижимости с обременением

Оценка имущества для посольства при получении визы

Рыночная имущества при разделе собственности

Оценка имущества для иностранных организаций и составление отчета на английском языке

Оценка рыночной стоимости имущества при купле-продаже

Оценка муниципального и государственного имущества

Независимая оценка стоимости имущества предприятия при банкротстве

страховой стоимости имущества для целей страхования

Независимая недвижимости в Москве и Московской области

Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн

Оценка страховой стоимости объекта недвижимости для целей страхования

стоимости недвижимости на примерах

зданий офисного и административного назначения

Оценка стоимости сооружений и промышленной недвижимости

Переоценка недвижимости в бухгалтерском учете

коммерческой недвижимости

Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения

Оценка стоимости незавершенного строительства

недвижимости для суда и разрешения внесудебных споров

Независимая оценка квартиры в Москве и Московской области

стоимости доли в квартире

Определение размера дисконта при оценке доли в квартире

Как оценить квартиру самостоятельно

Оценка земли в Москве и Подмосковье

Особенности оценки земельного участка в Москве

Оценка земли сельскохозяйствен- ного назначения

Наилучшее использование земли

Факторы ценообразования в оценке стоимости земли

права аренды земельного участка

Оценка арендной платы.